ขายฝาก จํานอง

ขายฝาก จํานอง

ขายฝาก จํานอง จำนำเป็นยังไงการจำนำมักจะเจอได้ในเรื่องที่ขอสินเชื่อจากแบงค์ ซึ่งข้อบังคับที่ระบุความหมายของการจำนองก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 702 ตามข้างล่างนี้ “มาตรา 702 อันว่าจำนองนั้น เป็นคำสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาเงินยี่ห้อไว้แก่อีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการจ่ายชำระหนี้ โดยไม่ส่งทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนำชอบที่กำลังจะได้รับชำระหนี้จากสินทรัพย์ที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญไม่พักจำเป็นต้องพิจารณาว่าเจ้าของในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่”จากข้อบังคับข้างต้น พวกเราจะเห็นได้ว่าจำนำควรจะมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ เจ้าของเงินที่เรียกว่า ผู้จำนอง แล้วก็ผู้ที่รับเงินเป็นหลักประกันที่เรียกว่า ผู้รับจำนำ ต่อไปนี้เราจะมาดูลักษณะทางกฎหมายบางประการของการจำนำเพื่อเปรียบเทียบกับวิธีขายฝากกัน

1. จำนำเป็นคำสัญญาเครื่องไม้เครื่องมือการจำนำเป็นสัญญาเครื่องไม้เครื่องมือเป็นเป็นคำสัญญาเพื่อรับรองหนี้สิน อยู่โดยลำพังมิได้ ควรจะมีข้อตกลงประธานที่เป็นข้อตกลงที่ก่อให้เกิดหนี้สูญก่อน ดังเช่นว่า สัญญากู้ ในกรณีที่เราซื้อบ้านโดยใช้สินเชื่อจากธนาคาร

แบงค์จะให้เราทำข้อตกลงกู้เพื่อเอาเงินไปจ่ายกับโครงงาน แล้วให้เรารับโอนกรรมสิทธิ์บ้านมา และก็เอาบ้านมาขึ้นทะเบียนจำนำเป็นประกันหนี้กับธนาคารไว้สัญญากู้ก็คือคำสัญญาประธานนั่นเอง จะไม่มีการจำนองอยู่ลอยๆโดยไม่มีข้อตกลงประธานที่กระตุ้นให้เกิดหนี้สินได้

2. ดอกดอกก็เป็นไปตามข้อตกลงประธาน ด้วยเหตุว่าการจำนำมิได้มีดอกเบี้ยด้วยตัวเอง สัญญาประธานมีข้อบังคับระบุดอกไว้มากแค่ไหนก็เป็นไปตามนั้น เช่น การกู้ยืมธรรมดา ดอกเบี้ยไม่เกินจำนวนร้อยละ 15 ต่อปี แต่ว่าหากเป็นสถาบันการเงินก็เป็นไปตามประกาศธนาคารชาติ เป็นต้น

3. การจ่ายเงินคืนการจ่ายเงินคืนก็เป็นไปตามสัญญาประธานเหมือนกันหมายถึงหากเป็นกรณีกู้โดยส่วนมากก็เป็นการผ่อนชำระเป็นงวดๆจากที่ข้อตกลงกำหนดไว้

4. เจ้าของทรัพย์สมบัติกับตัวลูกหนี้เจ้าของสมบัติพัสถานที่เอามาจำนำอาจเป็นคนละคนกับตัวลูกหนี้ได้ โดยพวกเราสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองไปจำนำเพื่อประกันหนี้สินให้บุคคลอื่นได้

5. เจ้าของในทรัพย์สินกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองจะไม่โอนไปยังผู้รับจำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ แม้กระนั้นยังคงอยู่กับผู้จำนอง อย่างเช่น กรณีกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคาร เราจะเป็นเจ้าของบ้านตั้งแต่วันที่ซื้อมาก็แค่ลงทะเบียนจำนองเป็นประกันกับธนาคารแล้วก็ธนาคารก็จะเก็บโฉนดไว้กระทั่งจะชำระหนี้ครบ

6. การบังคับคดีเมื่อลูกหนี้ผิดนัดจ่ายหนี้ ผู้รับจำนำหรือเจ้าหนี้จำเป็นต้องฟ้องร้องคดีเพื่อบังคับคดีขายทอดตลาดสมบัติพัสถานที่จำนำ หรือเอาทรัพย์สมบัติจำนองหลุดเป็นสิทธิ จะบังคับเองมิได้

7. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจดทะเบียนจำนอง ณ สำนักงานที่ดิน จะถูกคิดค่าธรรมเนียมอัตราร้อยละ 1 แต่ว่าไม่เกิน 200,000 บาท

ขายฝากเป็นอย่างไรกรณีขายฝากชอบเจอในเรื่องที่กู้เงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน หรือ เงินกู้นอกระบบ คือเมื่อเราอยากได้สินเชื่อนอกระบบ เจ้าหนี้ก็มักจะให้เรานำทรัพย์สินมาขึ้นทะเบียนขายฝากไว้ โดยมีกำหนดเวลาไถ่คืนเท่ากับขณะที่พวกเราจำเป็นต้องชำระหนี้คืน

แต่ในความเป็นจริงแล้ววิธีขายฝากไม่ใช่การรับรองหนี้ด้วยอสังหาริมทรัพย์แบบจำนอง ลองดูความต่างกันตามด้านล่างนี้

“มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น เป็นสัญญาซื้อขายซึ่งเจ้าของในเงินทองตกไปยังคนซื้อ โดยมีกติกากันว่าคนขายอาจไถ่ทรัพย์สมบัตินั้นคืนได้”จากข้อบังคับข้างต้น จะเห็นได้ว่าคำสัญญาขายฝากมีคู่สัญญาสองฝ่ายหมายถึงผู้ขาย (ฝาก) กับผู้ซื้อ (ฝาก)

โดยคนขายขายสินทรัพย์ให้คนซื้อ แต่ผู้ขายบางทีอาจไถ่คืนได้ หรือพูดกันง่ายๆก็คือ สัญญาซื้อขายที่มีกติกาให้ไถ่คืนได้นั่นเอง โดยลักษณะทางกฎหมายของการขายฝากมีดังนี้

1. ขายฝากเป็นข้อตกลงประธานขายฝากเป็นสัญญาประธานเป็นเป็นสัญญาที่สมบูรณ์ด้วยตนเอง อยู่ได้โดดๆโดยไม่ต้องอยู่ประกอบกับคำสัญญาอื่นแบบคำสัญญาจำนอง

2. ดอกในความเป็นจริงแล้วคำสัญญาขายฝากไร้ดอกเบี้ย เหตุเพราะไม่ใช่การกู้ยืม แต่ว่ามีสิ่งที่ข้อบังคับเรียกว่าสินไถ่ ก็คือจำนวนเงินที่จำเป็นต้องจ่ายเพื่อไถ่เงินทองคืน ซึ่งข้อบังคับกำหนดว่าสินไถ่ต้องสูงขึ้นยิ่งกว่าราคาขายฝากไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี พอๆกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่กฎหมายกำหนดนั่นเอง

3. การจ่ายเงินคืนวิธีขายฝากนั้นไม่มีการคลายชำระคืนเงินเป็นงวดๆแบบเงินกู้ยืม แต่ระบุจ่ายคืนงวดเดียวเมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ แต่ดังนี้ ในกรณีเงินกู้ยืมนอกระบบพวกเราก็มักจะเห็นกันอยู่ประจำว่าเจ้าหนี้ชอบให้ลูกหนี้ใช้หนี้คืนเป็นงวดๆไม่ได้แตกต่างจากการกู้โดยจำนำเงินเป็นประกัน

ซึ่งผิดต้องตามที่กฎหมายกำหนดไว้ รวมทั้งบางทีอาจถูกศาลพิพากษ์ล้มเลิกวิธีขายฝากนั้นๆได้

4. ผู้ครอบครองทรัพย์กับตัวลูกหนี้ในการขายฝาก ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของเงินเป็นผู้มีสิทธิ์ไถ่สินทรัพย์คืนซึ่งพอๆกับว่ามีอีกฐานะหนึ่งเป็นตัวลูกหนี้นั่นเอง เจ้าของสมบัติพัสถานกับตัวลูกหนี้สำหรับการขายฝากก็เลยเป็นบุคคลเดียวกันเสมอแตกต่างจากการจำนำที่อาจเป็นคนละคนกันก็ได้

5. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สำหรับการขายฝาก เจ้าของในสินทรัพย์โอนไปยังคนรับซื้อฝากทันทีเมื่อจดทะเบียนขายฝาก เพียงแต่ว่าคนขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนมาเป็นของตนได้ในตอนหลังเท่านั้นเอง

6. การบังคับคดีเมื่อคนขายฝากผิดนัดไม่ไถ่เงินคืนภายในเวลาที่ระบุ สินทรัพย์ที่ขายฝากก็หลุดเป็นสิทธิ์ขาดแก่คนรับซื้อฝากโดยทันที ไม่มีช่องทางไถ่คืนได้อีก ผู้รับซื้อฝากไม่ต้องบังคับคดีโดยฟ้องคดีอีก เพราะว่าเจ้าของในเงินโอนมาที่ตนเองตั้งแต่วันที่รับซื้อฝากแล้ว

7. ค่าธรรมเนียมลงบัญชีเหตุเพราะการขายฝากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ชนิดหนึ่ง ก็เลยจำเป็นต้องเสียค่าธรรมเนียมลงทะเบียนที่ที่ทำการที่ดินลักษณะเดียวกันกับแนวทางการขาย ก็คือ เสียค่าบริการราชการปริมาณร้อยละ 2 และภาษีหักในที่จ่าย แล้วก็ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อีกต่างหาก ซึ่งจะมีอัตราต่างๆนาๆสุดแต่ว่าคนขายเป็นบุคคลปกติหรือนิติบุคคล

ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์

รวมถึงค่าครองชีพอื่นๆที่จะเกิดขึ้นก่อนขายบ้านหรือคอนโด ผู้ขายควรจะใคร่ครวญภาษีและก็รายจ่ายที่จะเกิดขึ้นพวกนี้อย่างถี่ถ้วน เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายลง เช่น เพิ่มการครองบ้านให้ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนสำมะโนครัวครบ 1 ปี ช่วยทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะถึง 3.3%

การค้าขายอสังหาฯ คนขายจำเป็นที่จะต้องเสียภาษีสำหรับเพื่อการขายบ้านด้วยกันหลักๆ2 ตัวเป็น ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย แล้วก็ภาษีธุรกิจเฉพาะการเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะจะได้รับการละเว้นไม่ต้องเสียภาษีอากรก็เมื่อ ถือสิทธิ์บ้านหรือคอนโดฯ เกิน 5 ปี มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี

บ้านหรือคอนโดฯ ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดก แล้วก็ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดินสำหรับผู้ที่ปรารถนาขายภูมิลำเนาแล้วนำเงินค่าขายบ้านมาเป็นทุนในการซื้อบ้าน ต้องบอกว่าเมื่อขายบ้านได้ต้องกระทำการเสียภาษีอากรรวมทั้งค่าใช้สอยที่ตามมา อาจจะก่อให้จำต้องสำรองเงินไว้ก้อนหนึ่งสำหรับรายจ่ายในส่วนนี้

หรือจำเป็นต้องควักกระเป๋ามาจ่ายค่าบ้านมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่ง ภาษีรวมทั้งรายจ่ายที่เกิดขึ้นมาจากแนวทางการขายบ้านหรือคอนโด ได้นั้น มีอะไรบ้าง K-Expert มีข้อมูลมาฝาก

1. ภาษีเงินได้หักในที่จ่ายราคาบ้านที่เอามาคำนวณภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่ายนั้น จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยไม่ได้คำนึงว่าราคาซื้อขายแลกเปลี่ยนจริงจะเป็นเท่าไร อาทิเช่น ราคาขายบ้านอยู่ที่ 4 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 3 ล้านบาท ก็จะคำนวณการเสียภาษีหักในที่จ่ายจากราคาประเมิน 3 ล้านบาท

เมื่อได้ราคาประเมินแล้ว จะหักด้วยค่าใช้สอย ซึ่งแบ่งเป็น 2 กรณี ดังต่อไปนี้ในกรณีที่ 1 บ้านหรือคอนโด ที่ได้รับโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%ในกรณีที่ 2 บ้านหรือคอนโด ที่ได้รับโดยการค้าขาย สามารถหักค่าใช้สอยตามปริมาณปีที่ครอบครอง โดยนับตามปี พ.ศ. ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 มี.ค. 2556 และขายวันที่ 19 เดือนเมษายน 2559 พอๆกับครองมา 4 ปี จะหักค่าครองชีพได้ 71%

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงขึ้นยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นสำหรับในการคำนวณ ขายฝากที่ดิน pantip แต่ว่าจะได้รับนอกจากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีดังต่อไปนี้ถือครองบ้านหรือคอนโด เกิน 5 ปีมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีบ้านหรือคอนโด ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดกถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

3. ค่าอากรแสตมป์ถ้าไม่ต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า ทั้งนี้ เมื่อขายบ้านได้ จะเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเพียงแค่นั้นจะไม่เก็บค่าธรรมเนียมอีกทั้ง 2 ชนิดพร้อมกันจ้ะ

4. ค่าธรรมเนียมการโอนการเสียค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้สอยส่วนนี้จะขึ้นกับการตกลงของผู้บริโภคและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่งยกตัวอย่างการคำนวณกรณีเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ สมมติขายบ้านได้ 10 ล้านบาท ซึ่งราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท ครองบ้านมา 4 ปี จะเสียภาษีรวมทั้งค่าใช้จ่าย ดังนี้

– ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

– ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 10,000,000 บาท = 330,000 บาท

– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% x 9,000,000 บาท = 180,000 บาทรวมค่าใช้สอยแล้วก็ภาษีทั้งหมด เท่ากับ 231,500 + 330,000 + 180,000 = 741,500 บาทแต่ถ้าเป็นในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ อาทิเช่น มีชื่อในทะเบียนสำมะโนครัวเกิน 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์แทน

ซึ่งอยู่ที่ 0.5% x 10,000,000 บาท = 50,000 บาท ทำให้ภาษีและรายจ่ายจากการบ้านทั้งหมดทั้งปวงเท่ากับ 231,500 + 50,000 + 180,000 = 461,500 บาทจะมองเห็นได้ว่า ถ้าเกิดเสียค่าอากรแสตมป์จะทำให้มีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่าค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ ซึ่งวิธีที่ช่วยให้ไม่ต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ อย่างเช่น ถือครองบ้านให้ครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนสำมะโนครัวข้างหลังที่จะขายอย่างต่ำ 1 ปี

ฯลฯเพราะฉะนั้น ผู้ที่จะขายบ้าน หากมีการวางแผนให้ดี เรียนรู้รายละเอียดเกี่ยวกับภาษีและค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการขายบ้าน สามารถประหยัดเงินในกระเป๋าได้อย่างยิ่งพอใจรับบทความดีเลิศดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และก็ อ่านคู่มือซื้อขายแลกเปลี่ยน พร้อม รีวิวโครงงานคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ มากมายทำเลรวมทั้งราคา รวมทั้ง ทำความรู้จักกับทำเลที่ตั้งฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความเชื่อมั่นและมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

กลับสู่หน้าหลัก