ขายฝาก มาตรา ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ได้ให้ความเห็นถูกใจร่าง

ขายฝาก มาตรา พระราชบัญญัติป้องกันพ ลเมืองสำหรับในกา รทำข้อตกลงขายฝาก ที่ดินเพื่อการกสิกรรมบา ปหรือที่อยู่ อาศัย พ.ศ. …ประกาศบังคับใ น ก ฎหมายเมื่อ 31 เดือนมกราคม 25 62 ก่อนหน้านี้ที่ผ่านมา นับถอยหลังการปลดแอกสัญญาขายฝาก ที่คนในระดับรากต้นหญ้ามักตกเป็นเบี้ยล่างของคนมั่งคั่ง ผู้ลงทุนเงินกู้เพรา ะการกู้ยืมเงินโดยก ารทำคำสัญญาขายฝากบ้าน

หรือที่ดินเป็นหลัก สินทรัพย์รับประกันเงินกู้ยืม สุดท้ายเมื่อข้อตกลงขายฝากครบกำหนด เรื่องมักจบสิ้นลงด้วยการถูกยึดที่ดินสำหรับเพื่อเลี้ยงชีพ ที่อยู่ที่อา ศัยข้อมูลที่ได้รับมา จากที่ทำการคณะกรรมการปฏิรู ปกฎหมาย ระบุว่า สถิติแนวทางการขายฝากตั้งแต่ปี  2556-2560 การจดทะเบียนขายฝากโดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 66,521 ราย โดยมีกรณีแบบอย่าง ขายฝาก ขายฝาก ที่ดิน

ขายฝาก บ้าน การขายฝา กที่ดินให้กับผู้ลงทุน เงินกู้ยืม ในหลายจังหวัด ซึ่งที่ผ่านมารัฐบาลอุตสาหะ ปรับแก้ โดยจัดให้มีกลไกการเจรจาไกล่เกลี่ยประนอมหนี้ให้กับเกษตรกร คนจน ที่ติดหนี้ติดสินนอกระบบโดยแนวทางการขายฝากที่ดินให้กับนายทุนเงินกู้ยืมตัวอย่างเช่น จ.จังหวัดอุดรธานี มีการสนทนาประนอมหนี้ จนสามารถคื นโฉนดที่ดินแก่ลูกหนี้ 780 ฉบับ เนื้อที่รวมกว่า 3.7 พันไร่

จังหวัดจังหวัดนครราชสีมา คืนโฉนด 907 ฉบับ กว่า 3 พันไร่ คืนรถยนต์ มอเตอร์ไซค์รวม 50 คัน เป็นต้นชี้ให้เห็นถึงสิ่งที่ต้องการที่จะต้องมีกลไกตามกฎหมายเพื่อสร้างความเป็นธรรม และก็จัดการกับปัญหาความเหลื่อมล้ำโดยยิ่งไปกว่านั้นการคุ้มครองผู้ขายฝา กที่ดินทำไร่และที่พักอาศัย ให้ได้รับความเป็นธรรมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆการส่งเสริมร่างกฎหมายฉบับนี้จึงเป็นไปตาม แนวทาง ให้มีกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนสำหรับในการลงนามขา ยฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตร

หรือที่พักที่อาศัยเพราะว่าบทบัญญัติว่าด้วย แนวทางการข ายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่บังคับใช้อยู่ช่วงนี้ อยู่ภายใต้หลักของความศักดิ์สิทธิ์ และก็ความ อิสระสำหรับในการบอกเจตนาระหว่างคู่สัญญา ซึ่งเป็นเอกชนที่มีสถานะเสมอภาคแ ต่สำหรับเพื่อการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสิ่งที่ใช้ในการเ ข้าถึงแหล่งเงินทุนของราษฎรจำนวนหลายชิ้นคนขายฝาก

มีอำนาจต่อรองน้อยกว่าคนซื้อฝาก เพราะสถานะทางด้านเศรษฐกิจไม่เหมือนกัน ทำให้ได้รับความเดือดร้อนจากการสูญเสียที่ดินทำกิน ขายฝาก มาตรา ขายฝาก ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน แล้วก็ที่พักอาศัยสาระสำคัญของข้อบังคับใหม่ กำหนดให้ใช้บังคับเฉพาะ

1.การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

2.การขายฝากที่พักอาศัยโดยให้จัดว่าสัญญาซื้อขายฝาก

1.เป็นธุรกิจที่จำต้องควบคุมคำสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายว่าด้วยการปกป้องคุ้มครองผู้บริโภค 2.จำต้องทำเป็นหนังสือ แล้วก็จำเป็นต้องได้รับการตรวจดูเนื้อห าโดยบุคลากรอัยการ หรือพนักงานที่ดิน ก่อนนำไปขึ้นทะเบียนใน ที่ทำการที่ดิน รวมทั้งก ารปรับปรุงเพิ่มเติ มสัญญาในภายหลังด้วยช่วงเวลาเดียวกันได้กำหนดเงื่อนไขต้องห้ามในสัญญา

1.ข้อสัญญาที่ตกลงให้ ผู้ขายฝากยินยอมให้ผู้ซื้อขา ยสินทรั พย์ที่ขายฝากก่อนครบกำ นดระยะเวลาตามคำสัญญาข ายฝากให้เป็นโมฆะ

2.การทำความตกลงขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือที่อยู่อาศัย จะกำหนดระยะเวลาไถ่น้อยกว่า 1 ปีไม่ได้

กำหนดหน้าที่ให้ผู้บริโภคฝาก ควรจะมีหนังสือแจ้งผู้ขาย ฝาก เพื่อให้ใช้สิทธิไถ่ก่อนคำสัญญาขายฝากครบกำหนดไม่น้อยกว่า 6 เดือน ถ้าเกิดไม่แจ้งให้จัดว่ายอมขย ายระยะเว ลาตามสัญญาขายฝากออกไปอีก 6 เดือนและใ ห้ผู้ขายฝากมีสิทธิซื้อที่ดิน หรือที่พักอาศัย ซึ่งพ้นกำหนดช่วงเวลาไถ่ตามสัญญาไปแล้ว คืนได้ภายในช่วงระยะเวลา 1 ปี นับจากวันเลยกำหนดเวลาตามข้อตก ลงขายฝาก แล้วก็ถ้าหาก ผู้ขายฝากได้แสดงเจตนาไถ่สินทรัพย์ข้างในตั้งเวลาไถ่ แต่คนซื้อฝากบอกปัดหรื อเลี่ยง

หรือมีเหตุขัดข้องไม่บางทีอาจรับไถ่ได้ ให้ผู้ขายฝากวางสินไถ่ไว้ในที่ทำการวางทรัพย์สมบัติอาทิเช่นสำนักงานหน่วยงานบริหารส่วนตำบล (อบต.) แล้วก็ให้นับว่าคนขายได้ใช้สิทธิไถ่คืนภายในตั้งเวลาไถ่ข้อจำกัดในการไถ่ การชำระเงิน ให้ไถ่ตามราคาที่แท้จริง หรือรวมกับผลตอบแทนตอบแทนแล้วจำต้องไม่เกินอัตราดอกเบี้ยจำนวนร้อยละ 15 ต่อปี

หรือเปล่าเกินดอกที่กำหนดไว้สำหรับในการกู้ แล้วก็สำหรับการจ่ายเงินตามข้อตกลงให้ผู้บริโภคฝากชำระให้แก่คนขายฝากซึ่งๆหน้าบุคลากรอัยการ หรือเจ้าพนักงานที่ดินช่วยปลดปล่ อยรากต้นหญ้า คนจนทั้งในบ้านนอกในเมืองให้ห ดพ้นพันธนาการ จากที่เคยเป็นรองเนื่องจากว่าถูก

 

4. ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่ในขณะที่คนขายฝากจ่ายสินไถ่หรือวางทรัพย์สินอันเป็นสินไถ่ เงินทองซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิอะไรก็ตามซึ่งผู้ซื้อเดิม

หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมนำมาซึ่งขึ้นก่อนจะถึงเวลาไถ่ เว้นเสียแต่แต่ว่าเป็นการเช่าทรัพย์สิ นที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้ขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ แล้วก็การเช่านั้นไม่ทำให้คนขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย ตั้งเวลาเช่ามีคงเหลืออยู่แค่ไหนให้คงสมบูรณ์เพียงเท่านั้น แต่ว่าจำเป็นต้องไม่มากกว่าหนึ่งปีช นิดของการเขียนทะเบียนยังแบ่งได้

1. ขายฝาก มีระบุ….ปี หมายความว่า การเขียนทะเบียนขายฝากทั้งยังแปลง ไม่ว่าในหนังสือแสดงสิทธิจะมีชื่อผู้เดียวหรือชื่อคนจำนวนไม่น้อย ทุกคนขายพร้อม

2. ขายฝากเฉพาะส่วน มีกำหนด …ปี  money home loan หนังสือแสดงสิทธิมีชื่อผู้คนจำนวนมาก บางบุคคลหรือหลายๆคนแต่ว่าไม่ทั้งหมดทั้งปวงขายเฉพาะส่วนของตนไป ส่วนของคนอื่นๆบางบุคคลไม่ได้ขาย

3. ไถ่ถอนจากขายฝากและไถ่คืนจากขายฝากเฉพาะส่วน แปลว่า ผู้ขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ถอนขายฝากข้างในระบุอายุเวลาในสัญญาขายฝาก หรือข้างในตั้งเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ คือ สิบปี

4. แบ่งไถ่จากขายฝาก มีความหมายว่า ผู้ขายฝากได้ขายฝากที่ดินรวมกันหลายแปลงในคำสัญญาขายฝากฉบับเดียวกันหรือขายฝากไว้แปลงเดียวต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงที่ขายฝากออกไปอีกหลายแปลง ด้านในอายุข้อตกลงขายฝาก ผู้ขายฝากและก็คนรับซื้อฝากตกลงให้ไถ่คืนขายฝากที่ดินไปบางแปลง และก็บางแปลงยังคงขายฝากอยู่ดังที่เคย โดยลดจำนวนเงินที่ขายฝากลงตามแต่คนขายฝากรวมทั้งผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน

5. ปลดข้อจำกัดการถอนจากขายฝาก รวมทั้งปลดข้อแม้การไถ่คืนจากขายฝากเฉพาะส่วน แสดงว่า คนขายฝากแล้วก็คนรับซื้อฝากได้ตกลงกันในระหว่างอายุคำสัญญาขายฝากว่าผู้ขายฝากขอสละสิทธิการถอนจากขายฝาก กล่าวคือ จะไม่ขอใช้สิทธิการไถ่จากขายฝากอีกต่อไปแล้ว สินทรัพย์ที่ขายฝากไว้จึงพ้นจากข้อจำกัดการถอน เปรียบสภาพเช่นเดียวกับเป็นการขายปกตินับแต่จดทะเบียนปลดเงื่อนไขการไถ่

6. โอนสิทธิการไถ่คืนจากขายฝาก ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน ขายฝากบ้าน และก็โอนสิทธิการไถ่คืนจากขายฝากเฉพาะส่วน แสดงว่าในอายุคำสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนจากขายฝากได้ แม้กระนั้นคนขายฝากได้โอนสิทธิการไถ่คืนดังกล่าวให้บุคคลอื่นไป จะโดยเสน่หาไร้ค่าทดแทนหรือมีค่าทดแทนก็ได้ แม้กระนั้นจะต้องให้คนรับซื้อฝากทราบแล้วก็ให้ถ้อยคำยอม

7. แยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก) วิธีขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในเงินตกไปยังคนซื้อฝาก ส่วนผู้ขายฝากมีแต่สิทธิการถอน ผู้ซื้อฝากย่อมทำแยกหรือขายจ่ายโอนทรัพย์สินที่ขายฝากได้เมื่อได้รับคำยินยอมจากผู้ขายฝากแล้ว โดยผู้บริโภคฝากเป็นผู้ยื่นคำขอปฏิบัติการ หนังสือแสดงสิทธิแปลงแยกให้ลงชื่อผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ แล้วก็ให้ยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปเขียนแจ้งในรายการลงบัญชี ถ้าเกิดแปลงแยกแปลงใดผู้ขายฝากยินยอมให้พ้นสิทธิการถอนจากขายฝาก ก็ให้จดทะเบียนในชนิดปลดข้อตกลงการไถ่จากขายฝาก
8. ขยายตั้งเวลาไถ่จากขายฝาก มีความหมายว่า ผู้ขายฝากรวมทั้งผู้รับซื้อฝากตกลงกันขยายตั้งเวลาไถ่ออกไปอีก ซึ่งกำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งสิ้นจำต้องไม่เกินสิบปี

จากวันลงลายลักษณ์อักษรขายฝากเดิมกรมที่ดินมีคำเสนอแนะเกี่ยวกับแนวทางการขายฝากสำหรับผู้ขายฝาก

1. คำสัญญาขายฝากที่ตั้งเวลาไถ่ไว้ต่ำลงมากยิ่งกว่าสิบปี ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ ถ้าผู้ขายฝากเห็นว่า ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน ขายฝากบ้าน ไม่บางทีอาจใช้สิทธิไถ่ข้างในกำหนดเวลาได้ ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ การขยายตั้งเวลาไถ่ขั้นต่ำควรมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคนซื้อฝาก

แล้วก็ควรนำกติกาดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น มาลงบัญชีต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ โดยคนขายฝากแล้วก็ผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่าย ในกรณีที่ขอลงบัญชีเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงนามคนซื้อฝากที่ได้สร้างขึ้นก่อนจบตั้งเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานข้าราชการด้วย

2. การเขียนทะเบียนไถ่คืนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ เพราะการจดทะเบียนไถ่คืนจากขายฝากจะทำเมื่อใดก็ได้ แม้กระนั้นการใช้สิทธิไถ่ต้องปฏิบัติภายในตั้งเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยนำสินไถ่ส่งแก่ผู้บริโภคฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ ถ้าไม่สามารถเรียกตัวคนซื้อฝากได้ หรือ ผู้บริโภคฝากหลีกเลี่ยงไม่ยินยอมให้มีการไถ่

ให้นำสินไถ่ไปวางใน สำนักงานวางทรัพย์สินข้างในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนสินทรัพย์ที่ได้วางไว้ การวางทรัพย์สินในศูนย์กลางให้วางในสำนักงานวางสมบัติพัสถานกลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม ในส่วนภูมิภาค ในที่ทำการบังคับคดีรวมทั้งวางทรัพย์ภูมิภาค หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด

สำหรับจังหวัดที่ไม่มีที่ทำการบังคับคดีตั้งอยู่ ให้ติดต่อนายสิบศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ เพื่อจัดส่งแก่ที่ทำการบังคดีรวมทั้งวางทรัพย์สมบัติภูมิภาคถัดไป อย่างไรก็แล้วแต่เมื่อใช้สิทธิไถ่แล้ว ควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการอย่างเร็ว ถ้าเกิดทิ้งเอาไว้อาจเกิดความทรุดโทรมได้

3. ค่าธรรมเนียมการเขียนทะเบียนขายฝากไม่เหมือนกับจำนำ กล่าวอีกนัยหนึ่ง สำหรับเพื่อการขึ้นทะเบียนขายฝาก จำเป็นต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าลงบัญชีขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ดังที่คณะกรรมการตั้งราคาประเมินทุนทรัพย์ระบุ นอกเหนือจากนี้ยังจำต้องชำระภาษีรายได้หักในที่จ่าย และอากรแสตมป์

ตามประมวลรัษฎากร อีกด้วย ส่วนการจดทะเบียนจำนองผู้ขอลงบัญชีจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 1 ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนำ อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตราร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนำสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด การจำนองไม่ต้องชำระภาษีรายได้หัก ใน ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร ส่วนอากรแสตมป์

พนักงานข้าราชการจะเรียกเก็บต่อเมื่อคำสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วย โดยผู้ให้กู้มีบทบาทต้องชำระสิ่งที่จำเป็นต้องระมัดระวัง ก่อนลงลายมือชื่อในข้อตกลงขายฝากควร ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน ขายฝากบ้าน ตรวจดูใจความในสัญญาขายฝากว่าถูกตามความต้องการหรือไม่ จำต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าไร จำนวนเงินที่ขายฝากตรงจากที่รับเงินใช่หรือไม่

กลับหน้าหลัก