ที่ดินสุขุมวิท การจำนองทรัพย์สมบัติ

ที่ดินสุขุมวิท การจำนองทรัพย์สมบัติ..ทำยังไง การจำนอง คือ การที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดิน หรือสมบัติพัสถานที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า “ผู้รับจำนำ” เพื่อเป็นประกันสำหรับการใช้หนี้ใช้สิน ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งที่ดินหรือสินทรัพย์ดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วให้แก่ผู้รับจำนอง พอๆกับผู้จำนองยังคงมีสิทธิถือครองและใช้สอยที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของตนเองได้ตามเดิม

การจำนองเพื่อรับรองการจ่ายหนี้นั้น สามารถทำได้ 2 ลักษณะเป็นจำนำทรัพย์เพื่อรับรองการจ่ายชำระหนี้ของตัวเอง และจำนองเพื่อเป็นประกันจ่ายหนี้ของบุคคลอื่น สัญญาจำนอง ต้องกำหนดสินทรัพย์ที่จำนำ และจะต้องมีจำนวนเงินกำหนดไว้เป็นจำนวนแน่ๆ หรือจำนวนลำดับสูงสุดที่ได้เอาเงินจำนองนั้นตราไว้เป็นประกัน เป็นต้นว่า นายดำกู้หนี้ยืมสินนายขาย 1,000,000 บาท โดยมีนายฟ้านำที่ดินราคา 2,000,000 บาทมาจำนำ นายฟ้าสามารถเจาะจงไว้ในสัญญาจำนองได้ว่า

การจำนองนี้เป็นประกันหนี้สินเพียง 800,000 บาทเท่านั้น ข้อตกลงจำนำ ข้อบังคับกำหนดแบบไว้ว่าจึงควรทำเป็นหนังสือและลงทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการ หากสัญญาจำนองไม่กระทำตามแบบ การจำนองนี้ย่อมตกเป็นโมฆะ ดังต่อไปนี้ – ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปขึ้นทะเบียนที่กรมที่ดินหรือที่ทำการที่ดินจังหวัดกรุงเทพ(สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด(สาขา)ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ – ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ได้แก่ ที่ดิน น.ส.3 จำเป็นต้องไปลงบัญชีจำนำที่อำเภอซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ – การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งก่อสร้างจะต้องไปลงทะเบียนที่อำเภอ – การจำนองเรือจำต้องไปลงทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า – การจำนองเครื่องจักจะต้องไปจดทะเบียนที่กระทรวง

อุตสาหกรรม ในเรื่องที่เมื่อหนี้สินถึงเวลาจ่ายแล้ว ลูกหนี้ไม่ใช้หนี้ใช้สินหรือผิดนัดคำสัญญา ผู้รับจำนำสามารถบังคับจำนำได้ ข้อบังคับระบุวีการบังคับจำนำไว้ 2 วิธีเป็นยึดทรัพย์สินที่จำนำออกขายทอดตลาด หรือยึดทรัพย์สินที่จำนำหลุดเป็นของเจ้าหนี้ผู้รับจำนำ สำหรับการบังคับจำนำ โดยยึดทรัพย์สินจำนองออกขายทอดตลาด นั้น ผู้รับจำนองควรมีจดหมายบอก

ไปยังลูกหนี้ก่อนว่าให้จ่ายหนี้ภายในช่วงระยะเวลาอันควรจะ ถ้าหากลูกหนี้ไม่มีความสนใจไม่ปฏิบัติตาม ผู้รับจำนองก็เลยฟ้องร้องต่อศาล เพื่อศาลพินิจสั่งยึดทรัพย์สินนั้นออกขายขายทอดตลาด ส่วน การบังคับจำนองโดยเอาทรัพย์สินที่จำนำหลุด นั้น กฎหมายระบุว่าผู้รับจำนองอาจบังคับโดยเอาทรัพย์สมบัติจำนำหลุดเป็นสิทธิของตนเองได้ แม้กระนั้นจำเป็นต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดดังนี้ – ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วตรงเวลา 5 ปี – ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่น่าพออกพอใจแก่ศาลว่า

ราคาเงินทองนั้นท่วมจำนวนเงินอันติดหนี้อยู่ – ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุขอบสิทธิอื่นได้ลงบัญชีเหนือเงินทองอันเดียวกันนี้ เมื่อมีการบังคับขายทอดตลาดเงินที่จำนอง เงินที่ได้ ภายหลังหักค่าธรรมเนียมแล้วเหลือเท่าไร จำเป็นต้องแบ่งสรรจ่ายและชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ ถ้าหากเจ้าหนี้ได้รับชำระครบบริบรูณ์แล้วเหลือเท่าใดจะต้องคืนให้แก่ผู้จำนอง แม้กระนั้นถ้าหากขายทอดตลาดได้เงินไม่เพียงพอใช้หนี้ เจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องส่วนที่ขาดได้ เนื่องจากว่าเจ้าของในเงินที่จำนอง

ยังคงเป็นของผู้จำนอง ด้วยเหตุดังกล่าวในระหว่างคำสัญญาจำนำ ผู้จำนองย่อมโอนสินทรัพย์ที่จำนองให้บุคคลอื่นได้ แต่ว่าคนรับโอนเงินนั้นควรต้องผูกพันตามคำสัญญาจำนำด้วย เพราะเหตุว่าได้มีการลงทะเบียนจำนำไว้แล้ว โดยปกติการซื้อขายเงินทองที่ติดจำนำ จะซื้อขายแลกเปลี่ยนในราคาที่ต่ำกว่าเรื่องจริง เพราะเหตุว่าจะต้องเผื่อจังหวะที่ทรัพย์สินนั้นจะถูกบังคับจำนำด้วย

การจำนำบ้านกับธนาคารถือได้ว่านิติกรรมที่ได้รับความนิยมที่สุด เนื่องจากว่าจุดเด่นอยู่ที่ดอกต่ำ นอกจากนี้การจำนองบ้านกับแบงค์จะได้วงเงินที่สูงกว่า กับบริษัทหรือบุคคลข้อควรรู้เพื่อยื่นจำนำบ้านกับธนาคาร

1 ต้องมีรายได้ตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด

2 มีคุณสมบัติตามระเบียบกฎเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด ได้แก่ช่วงเวลาการทำงาน ประวัติด้านการเงิน เครดิตต่างๆ

3 ระยะเวลาสำหรับการอนุมัติอยู่ที่ 10 วันเป็นขั้นต่ำ จากวันที่ยื่นเอกสารการจำนำบ้านกับบริษัทนับได้ว่าเป็นนิติกรรมที่ได้รับความนิยมรองจากแบงค์ เพราะเหตุว่าความน่านับถือสูงและก็อยู่ภายใต้ข้อกำหนดของกฎหมาย โดยจุดเด่นอยู่ที่อนุมัติไว รับเงินได้ไว โดย Luxe Loans เป็นบริษัทที่มีสภาพคล่องสูง แล้วก็ทีมประเมินซึ่งสามารถให้คำตอบได้ภายใน 3 ชั่วโมง แล้วก็รับเงินในวันทำการถัดไปข้อควรรู้เพื่อยื่นจำนำบ้านกับบริษัท

1 ผู้ยื่นจะต้องเป็นผู้กู้จริงมีชื่อตามหลังโฉนด

2 สัญญาจำนองสามารถบังคับจ่ายเฉพาะดอกหรือตกลงจ่ายแบบตัดต้นและก็ดอกได้ ในระยะเวลาที่ตกลง

3 ข้อตกลงจำนองไม่อาจจะยึดทรัพย์ได้ ต้องฟ้องบังคับจำนำการจำนำบ้านกับบุคคลเป็นนิติกรรมที่ทำแบบเฉยๆมานาน โดยสมัยก่อนทำผ่านคนกลางแม้กระนั้นปัจจุบันนักลงทุนบุคคลหลายรายก็มาทำการตลาดด้วยตัวเองข้อควรจะรู้สำหรับการจำนองบ้าน

1 ดอกดังที่กฎหมายกำหนดเป็นจำนวนร้อยละ 1.25 ต่อเดือนหรือไม่เกิน 15% ต่อปี

2 การเขียนข้อตกลงควรจะเจาะจงวงเงินจริง(ไม่รวมดอกเบี้ย)

3 ไม่สมควรที่จะทำเอกสารข้อตกลงโอนไว้กับนักลงทุน (เพราะเหตุว่ามีการเสี่ยง)

กระบวนการจำนองที่ดินกับธนาคาร

การจำนองที่ดิน อาจกำเนิดได้จากเมื่อพวกเรามีความสำคัญต้องใช้เงินก้อนเป็นจำนวนมาก จึงนำเงินทองหรือที่ดินของตัวเองไปจำนำกับผู้รับจำนำ เพื่อเป็นประกันสำหรับเพื่อการเรียกเก็บหนี้ โดยที่ผู้จำนองไม่ต้องส่งที่ดินหรือสินทรัพย์ดังที่กล่าวถึงมาแล้วนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ. มาตรา 702)

1.ธีการจำนำที่ดินแนวทางจำนองที่ดิน “ผู้จำนอง” โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปให้ “ผู้รับจำนอง” รวมทั้งผู้จำนอง จะได้เจ้าของที่ดินคืนเมื่อชำระหนี้ แต่ถ้าหากถ้าเกิดไม่จ่ายหนี้ 5 ปี “ผู้รับจำนอง” สามารถยึดทรัพย์สินได้โดยทันที

2-วิธีการจำนองที่ดิน.jpgรูปแบบจำนำที่ดิน

1. จำนองที่ดินเพื่อใช้หนี้ใช้สินเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของตน ระหว่าง ผู้จำนอง กับ ผู้รับจำนอง แบบอย่าง นาย A ได้กู้เงินจากนาย B

1 แสนบาท นาย A ก็เลยนำที่ดินซึ่งเป็นของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการรับรองการจ่ายและชำระหนี้เงินกู้ยืมของตัวเอง

2. จำนองที่ดินเพื่อค้ำประกันให้คนอื่นๆเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น ระหว่าง ผู้จำนอง, เจ้าของที่ แล้วก็ผู้รับจำนอง แบบอย่าง นาย A ได้กู้ยืมจากนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนาย C ได้นำที่ดินของตัวเองไปลงทะเบียนจำนำต่อพนักงานข้าราชการ เพื่อเป็นประกันการจ่ายหนี้นาย A ได้กู้ไปจากนาย B

3-แบบการจำนำที่ดิน.jpgขอบเขตของสิทธิจำนำ

1. ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนำได้เฉพาะทรัพย์สมบัติที่ขึ้นทะเบียนจำนองแค่นั้น จะไปบังคับถึงเงินทองอื่นๆที่ไม่ได้ลงทะเบียนจำนองไม่ได้ แบบอย่าง ถ้าเกิดจำนำเฉพาะที่ดิน จะไม่ครอบคลุมถึงโรงเรือนหรือบ้านที่ปลูกตอนหลังวันจำนำ ยกเว้นจะได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้าว่าให้รวมถึงบ้านรวมทั้งโรงเรือนดังที่ได้กล่าวมาแล้วด้วย

2. จำนำเฉพาะบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของผู้อื่น ก็มีสิทธิเฉพาะบ้านเพียงแค่นั้น

3. จำนำย่อมไม่เกี่ยวเนื่องถึงดอกผลที่สินทรัพย์ซึ่งจำนำ ตัวอย่างเช่น จำนำสวนผลไม้ดอกผลที่ได้จากสวนผลไม้ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จำนองอยู่จำนำที่ดินกับธนาคาร ถูกต้องและไม่เสียเครดิตแบบการจำนำที่ดินกับธนาคาร จะมีความน่18าเชื่อมั่น พิจารณาได้ง่าย และไม่เสียเครดิต แม้กระนั้นอย่าลืมอ่านข้อตกลงรวมทั้งข้อตกลงของแบงค์ก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจนำทรัพย์เข้าจำนำคุณสมบัติผู้จำนองที่ดินกับธนาคาร

1. มีสัญชาติไทย

2. อายุอย่างน้อย 20 ปี

3. รายได้ต่อเดือนตั้งแต่ 15,000 บาทขึ้นไป

4. แก่งานตอนนี้ไม่น้อยกว่า 6 เดือน

5. กรณีผู้ประกอบกิจการส่วนตัว จำเป็นต้องประกอบธุรกิจปัจจุบันนี้มาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี

กรรมวิธีการจำนองที่ดินกับธนาคาร ที่ดินสุขุมวิท

1. จัดแจงเอกสาร/แบบฟอร์มขอสินเชื่อจากธนาคาร

2. ธนาคารคิดราคา

3. คอยแบงค์อนุมัติวงเงิน อัตราดอกเบี้ย

4. ทำสัญญากู้เงิน, สัญญาจำท่วมที่ดินในกรมที่ดินกับเจ้าหน้าที่แค่นั้น

5. นำเอกสารจากกรมที่ดินไปให้แบงค์

6. คอยรับเงินจากธนาคารข้างใน 1-2 วัน

4-ขั้นตอนการจำนองที่ดิน.jpgเอกสารที่ใช้กับแบงค์

1. แบบฟอร์มการขอสินเชื่อ

2. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน

3. สำเนาทะเบียนบ้าน

4. สลิปเงินเดือน สำเนาบัญชีธนาคารย้อนไป 6 เดือน และก็เอกสารแสดงรายได้ทางด้านการเงินอื่นๆ(ถ้ามี)

5. สำเนาโฉนดที่ดิน / นส.3 / นส.3ก หรือหนังสือแสดงเจ้าของ พร้อมสารบาญขึ้นทะเบียนทุกหน้า

6. สำเนาหนังสือสัญญาจำหน่ายที่ดิน (ทด.13)

6-เอกสารที่ใช้กับธนนาคาราชการjpgการสำรวจคำสัญญาจำนองที่ดินภายหลังขอทุนได้เรียบร้อยแล้ว ข้าราชการนิติกรรม จากสำนักงานกรมที่ดิน จะติดต่อมาหาผู้จำนอง เพื่อเตรียมเอกสารและรายจ่ายเพิ่มเติมสำหรับเพื่อการลงลายลักษณ์อักษรจำนองที่ดิน พร้อมนัดหมายวันเวลาการทำเรื่อง โดยผู้จำนองจำต้องจัดแจงเอกสาร ดังนี้

1. หนังสือสัญญาจำนองที่ดิน (ท.ด.15)

2. หนังสือสัญญาจำนำ 3 ฉบับ (สำหรับผู้กู้ ธนาคาร และสำนักงานที่ดิน)

3. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, และก็เอกสารอื่นๆที่เกี่ยวเนื่อง โดยทางข้าราชการจะคอยช่วยเหลือผู้กู้สำหรับในการลงนามจำนองจนกระทั่งเสร็จทุกขั้นตอน จนกระทั่งได้โฉนดที่ขึ้นทะเบียน

4. คำสัญญาจำนำ 2 ชุด (ให้แบงค์ 1 ชุด และเก็บไว้เอง 1 ชุด)ปล. ควรทำสำเนาโฉนดที่ดินไว้เพื่อไถ่คืนในอนาคต รวมทั้งต้องยื่นธนาคารพร้อมสัญญาจำนองด้วยข้อควรรู้ทางด้านกฎหมายกำหนดแบบไว้ว่า จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพียงแค่นั้น หากไม่เอาอย่าง แบบการจำนองจะเป็นโมฆะ ส่วนข้อตกลงการจำนำ ควรเจาะจงให้แจ่มแจ้งเกี่ยวกับค่า อย่างเช่น กู้เงิน 1,000,000 บาท โดยนำที่ดิน ราคา 2,000,000 บาท มาจำนอง สามารถกำหนดให้กระจ่างแจ้งว่า การจำนองนี้เป็นประกันหนี้สิน เพียงแค่ 1,000,000 บาท เท่านั้นค่าครองชีพสำหรับในการจำนำที่ดินตระเตรียมรายจ่ายเพิ่มอีกในวันที่ไปลงลายลักษณ์อักษรจำนำที่ดินกับเจ้าหน้าที่ ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมจดคำร้องขอแปลงละ 5 บาท

2. ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้หนี้ยืมสิน แต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตรา 0.5% แต่ว่าไม่เกิน 100,000 บาท

3. ค่าภาษีอากรไปรษณียากร ตามวงเงินจำนอง (วงเงินจำนอง 2,000 บาท / อากรแสตมป์ 1 บาท ถ้าเกิดมีเศษจะคิดเป็น 1 บาท สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท)

4. กรณีไถ่คืน กรมที่ดินคิดค่าธรรมเนียมโฉนดละ 75 บาท

7-รายจ่ายสำหรับการจำนองที่ดิน.jpgการไถ่ถอนที่ดินคืนเมื่อจ่ายหนี้ครบแล้ว แล้วก็ผู้จำนองปรารถนาเจ้าของที่ดินคืน ต้องแจ้งเรื่องขอโฉนดแล้วก็ใบมอบฉันทะจากผู้รับจำนอง แล้วจึงไปไถ่คืนกับกรมที่ดิน โดยจัดแจงเอกสาร ดังนี้

1. สำเนาโฉนดที่ดิน

2. หนังสือสัญญาจำนำ

3. หนังสือสัญญากู้เงินจากผู้รับจำนอง

4. เอกสารอื่นๆ

5. อาจมีค่าธรรมเนียมบางส่วนสำหรับการให้บริการจากกรมที่ดิน

การบังคับจำนำ

(ยึดทรัพย์)ถ้าผู้จำนองเลยเวลาเวลาใช้หนี้ใช้สินโดยประมาณ 30 วัน ผู้รับจำนำสามารถฟ้องต่อศาลเพื่อนำที่ดินผืนนั้นขายทอดตลาด หรือหลุดเป็นเจ้าของของตนได้ ก็แค่ผู้รับจำนำจะต้องส่งหนังสือทวงหนี้ไปหาผู้จำนอง เพื่อใช้สิทธิบังคับจำนอง ถ้าถึงกำหนดแล้วผู้จำนองหรือลูกหนี้ไม่นำเงินมาจ่าย ผู้รับจำนำจะต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาลให้ผู้จำนองชำระหนี้ โฉนดแลกเงิน ถ้าไม่ใช้หนี้ใช้สิน สามารถขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนำนั้นออกขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาจ่ายและชำระหนี้ของตัวเอง หรือขอให้ศาลสั่งให้สินทรัพย์ที่จำนองนั้นหลุดเป็นเจ้าของของตนถ้าหากเข้าข้อแม้ที่ข้อบังคับกำหนดไว้

9-การบังคับจำนอง.jpgเงินทองที่จำนองนั้น จะหลุดเป็นเจ้าของของตน จำต้องเข้าข้อจำกัดที่ข้อบังคับกำหนดไว้ ดังต่อไปนี้

1. ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วตรงเวลาถึง 5 ปี

2. ผู้จำนองไม่ได้แสดงให้เป็นที่น่าพออกพอใจแก่ศาลว่าราคาสินทรัพย์นั้นท่วมจำนวนเงินอันติด

3. ไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นได้ลงทะเบียนไว้เหนือเงินอันเดียวกันนี้เอง มีความหมายว่า ผู้รับจำนำสามารถถือสิทธิ์เจ้าของที่ดินของผู้จำนองได้ ถ้าเกิดไม่ชำระดอกด้านใน 5 ปี ศาลมีความเห็นว่ามีดอกเบี้ยเกือบจะเท่าเงินต้น และไม่มีผู้รับจำนองอื่นในการจำนองครั้งนี้การบังคับจำนำนี้จะไม่พิจารณาเลยว่าในเวลาที่มีการบังคับจำนำนั้น เงินที่เชลยอยู่ในความถือครองของใครกันแน่ หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิ์ไปยังคนอื่นกี่ทอดและก็ตาม สิทธิจำนองย่อมติดตามตัวเงินที่จำนองไปด้วยเสมอ

แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตาม สิทธิจำนองก็จะติดตามไปด้วยตัวอย่าง นาย A จำนำที่ดินไว้กับนาย B เป็นเงิน 1 ล้านบาท ถัดมานาย A ตาย ก็เลยชูมรดกที่ดินดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นให้นาย C ลูกชายของตัวเอง แม้กระนั้นการตายของนาย A ไม่ได้ทำให้สิทธิ์ของการเป็นเจ้าของที่ดินของนาย B หมดไป นาย B จึงมีสิทธิบังคับจำนำที่ดินแปลงดังที่กล่าว

ถึงแล้วได้แม้ว่าจะเป็นชื่อของนาย C แล้วหลังจากนั้นก็ตามหนี้สินที่หมดอายุความไปแล้วจะทำให้เกิดผลเสียถึงการจำนองไหมถึงแม้ว่าหนี้สินที่เป็นประกันนั้นจะเกินกำหนดความแล้วหลังจากนั้นก็ตาม ผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนำเอาสินทรัพย์ที่จำนำได้ เพราะฉะนั้น จึงไม่มีผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนองในเงินทองที่จำนำแต่อย่างใด

แม้กระนั้นจะบังคับดอกเบี้ยที่ติดหนี้สำหรับในการจำนำเกินกว่า 5 ปีไม่ได้ (เปรียญพ.พ. มาตรา 745)การชำระหนี้จำนำการจ่ายชำระหนี้จำนองทั้งหมดหรือแม้กระนั้นนิดหน่อย การยับยั้งหนี้จำนำไม่ว่าในกรณีอะไรก็ตามหรือเปลี่ยนแปลงปรับปรุงแก้ไขข้อตกลงสำหรับเพื่อการจำนอง ข้อบังคับบังคับให้ไปลงบัญชีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น จะเอาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้

กลับสู่หน้าหลัก