ฝากขายบ้าน สมุทรปราการ

ฝากขายบ้าน สมุทรปราการ

ฝากขายบ้าน สมุทรปราการ ความหมายของการจำนำจำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง ตัวอย่างเช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่ข้อบังคับอนุญาตให้จำนำได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนำ” เพื่อเป็นหลักประกันสำหรับในการใช้หนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องมอบที่ดินหรือเงินดังที่กล่าวถึงมาแล้วนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (เปรียญพ.พ. มาตรา 702)แบบอย่าง นายเอกได้กู้ยืมเงินจากนายโทเป็นปริมาณ 2 แสนบาท โดยนายเอกได้นำที่ดินของตนปริมาณ 1 แปลงไปลงบัญชีจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการจ่ายและชำระหนี้เงินกู้ยืมจำนวน 2 แสนบาท นายเอกได้กู้ไปจากนายโท โดยนายเอกไม่ต้องมอบที่ดินของตนให้แก่นายโท นายเอกยังคงมีสิทธิครอบครองแล้วก็ใช้สอยที่ดินของตนเองได้ตามเดิมการจำนำเพื่อเป็นการประกันการใช้หนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น แบ่งได้เป็น 6 กรณีคือ

1. การจำนำทรัพย์ของตนเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของตนเองตัวอย่าง นายเอก ได้กู้หนี้ยืมสินจากนายโท 2 แสนบาท โดยนายเอกนำที่ดินซึ่งเป็นของตัวเองไปจดทะเบียนจำนองต่อบุคลากรข้าราชการเพื่อเป็นการรับรองการใช้หนี้เงินกู้ยืมของนายเอกเอง

2. การจำนำเพื่อเป็นการรับรองการจ่ายหนี้ของบุคคลอื่นแบบอย่าง นายเอกได้กู้ยืมเงินจากนายโท เป็นจำนวนเงิน 2 แสนบาท โดยนายตรีได้นำที่ดินของตนเองไปลงบัญชีจำนำต่อพนักงานข้าราชการ เพื่อเป็นประกันการใช้หนี้ที่นายเอกได้กู้ไปจากนายโทเงินที่อาจใช้สำหรับในการจำนองได้ แบ่งได้ 2 ชนิดใหญ่ได้ 2 ประเภทกล่าวอีกนัยหนึ่ง

1. อสังหาริมทรัพย์ ดังเช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งก่อสร้างทุกหมวดหมู่อันติดอยู่กับที่ดินนั้น

2. สังหาริมทรัพย์ ที่จำนำได้ เป็นก. เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป

ข. แพ

ค. สัตว์พาหนะ

ง. สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งข้อบังคับได้บัญญัติให้ลงบัญชีจำนองได้ดังเช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่เป็นต้นหลักเกณฑ์สำหรับการจำนำ

1. ผู้จำนองควรเป็นผู้ครอบครองบาปสิทธิในสมบัติพัสถานที่จะจำนำ

2. สัญญาจำนำ จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการ มิฉะนั้นคำสัญญาจำนำตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด สำหรับการกู้เงินนั้นมีอยู่ตลอด ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้รักษาไว้เฉยๆเพื่อเป็นประกันสำหรับในการใช้หนี้ใช้สิน

โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการ ในกรณีแบบนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาได้มีสิทธิใดๆก็ตามในที่ดินตามโฉนดอะไร คงจะได้แต่เพียงกระดาษโฉนดไว้ภายในถือครองเพียงแค่นั้น ฉะนั้น ถ้าผู้ให้กู้มุ่งหวังที่จะให้เป็นการจำนำตามกฎหมายแล้ว ต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งนำไปลงทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่

3. ต้องไปจดทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการที่มีอำนาจรับขึ้นทะเบียนจำนำตามกฎหมาย กล่าวคือกรัม ที่ดินที่มีโฉนดจะต้องนำไปขึ้นทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดกรุงเทพ (สาขา) หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นจำต้องอยู่ในเขตอำนาจ

ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด เป็นต้นว่าที่ดิน น.ส. 3 จำเป็นต้องไปลงทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ

ค. การจำนำเฉพาะบ้านหรือสิ่งก่อสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ

ง. การจำนำสัตว์ยานพาหนะ หรือแพ จำต้องไปลงทะเบียนที่อำเภอจ. การจำนองเรือจำเป็นต้องไปลงทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า

ฉ. การจดทะเบียนเครื่องจักรจำต้องไปลงทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

ผลของคำสัญญาจำนอง

1. ผู้รับจำนำมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนำก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องคำนึงว่ากรรมสิทธิในทรัพย์สินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตามตัวอย่าง นายเอกได้กู้เงินจากนายโทเป็นเงิน 1 แสนบาท โดยนำที่ดินของตัวเองไปลงทะเบียนจำนองไว้กับนายโท และก็ถัดมานายเอกได้กู้หนี้ยืมสินจากนายตรีอีก 1 แสนบาท

โดยไม่ได้มีการนำที่ดินไปขึ้นทะเบียนจำนำอะไร ดังต่อไปนี้ นายโทมีสิทธิที่กำลังจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินดังกล่าวมาแล้วข้างต้นได้ก่อน นายตรี และก็หากว่านายเอกจะได้โอนกรรมสิทธิที่ดินแปลงนั้นไปให้บุคคลภายนอกรวมทั้งตามนายโทคงมีสิทธิที่กำลังจะได้รับใช้หนี้ใช้สินจากที่ดินแปลงดังที่กล่าวถึงแล้วได้ก่อนเจ้าหนี้อื่นที่มิได้ไปลงทะเบียนจำนำในที่ดินแปลงดังที่กล่าวถึงมาแล้ว

2. นอกจากนี้ผู้รับจำนำยังมีสิทธิที่จะเรียกเอาเงินทองที่จำนำนั้นหลุดเป็นบาปสิทธิของตัวเองได้ถ้าหากเข้าข้อจำกัด ดังต่อไปนี้คือ

(1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึงห้าปี

(2) ผู้จำนองไม่ได้แสดงให้เป็นที่น่าพออกพอใจแก่ศาลว่าราคาเงินนั้นท่วมจำนวนเงินอันติด และก็

(3) ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุขอบสิทธิอื่นได้ขึ้นทะเบียนไว้เหนือเงินทองอันเดียวกันนี้เองแบบอย่าง นายเอกได้กู้ยืมเงินจากนายโทเป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาทโดยนำที่ดินราคา 1 ล้านบาทด้วยเหมือนกันไปจดทะเบียนจำนองไว้เป็นประกันการจ่ายหนี้ของตนเอง โดยตกลงค่าดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ต่อมาอีก 10 ปี

นายเอกผิดนัดไม่เคยจ่ายเงินต้นหรือดอกให้แก่นายโทเลย โดยเหตุนี้เมื่อรวมยอดหนี้คือเงินต้น 1 ล้านบาท กับดอกเบี้ยอีก 1 ล้านห้าแสนบาทแล้วจะเป็นเงิน 2 ล้านห้าแสนบาท นายโทมีสิทธิฟ้องนายเอกต่อศาลขอให้ศาลสั่งให้นายเอกโอนบาปสิทธิในที่ดินดังที่กล่าวผ่านมาแล้วให้มาเป็นของนายโทได้เลย โดยไม่ต้องมีการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวแต่อย่างใด

3. หากเอาทรัพย์สินซึ่งจำนำออกขายตลาดชำระหนี้ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ติดกันอยู่ หรือ ถ้าเกิดเอาสินทรัพย์ซึ่งจำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนองและก็ราคาสินทรัพย์นั้นมีราคาต่ำกว่าจำนวนเงินที่ติดหนี้กันอยู่ ทั้งสองกรณีนี้ เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าไร ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบปริมาณในเงินที่ยังขาดอยู่นั้นตัวอย่าง

นายเอกนำที่ดินไปจำนองนายโทเป็นเงิน 1 ล้านบาท ถัดมาเมื่อเจ้าหนี้บังคับจำนองเอาที่ดินออกขายขายทอดตลาดได้เงินเพียงแค่ 5 แสนบาท ดังนี้นายโทจะไปบังคับให้นายเอกชดเชยเงินจำนวนที่ยังขาดอยู่อีก 5 แสนบาทไม่ได้ข้อยกเว้น แต่ว่าหากในสัญญาจำนำได้ตกลงกันไว้ว่า ในกรณีที่มีการบังคับจำนำแล้วได้เงินน้อยเกินไปชำระยอดหนี้สิน เงินที่ยังขาดจำนวนนี้ลูกหนี้ยังคงจำต้องรับผิดชดเชยให้แก่ผู้รับจำนำกระทั่งครบกติกาเช่นนี้มีผลบังคับได้ไม่ถือว่าเป็นการไม่ถูกกฎหมาย

ผู้รับจำนำมีสิทธิที่จะบังคับให้ลูกหนี้จ่ายและชำระหนี้ส่วนที่ยังขาดปริมาณอยู่ดังที่กล่าวมาข้างต้นได้อีกจนกระทั่งครบถ้วนสมบูรณ์ตัวอย่าง นายเอกนำที่ดินไปจำนำนายโท 1 ล้านบาท โดยตกลงกันว่าถ้าเกิดนายโทบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่ครบ 1 ล้านบาท นายเอกยอมชดเชยเงินที่ยังขาดจำนวนอยู่นั้นคืนให้แก่ผู้รับจำนำจนครบถ้วน ต่อมานายโทบังคับจำนำนำที่ดินออกขายขายทอดตลาดได้เงินเพียงแต่ 5 แสนบาท เงินที่ยังขาดอีก 5 แสนบาทนี้ นายโทมีสิทธิบังคับให้นายเอกจ่ายคืนให้แก่ตนจนครบถ้วนบริบูรณ์ได้

4. ในเรื่องที่มีการบังคับจำนอง เมื่อนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าไรแล้วก็ให้นำเงินดังที่กล่าวมาแล้วใช้หนี้ใช้สินคืนให้แก่ผู้รับจำนอง ถ้ามีเงินคงเหลือเท่าไรก็ให้มอบคืนให้แก่ผู้จำนองผู้รับจำนองจะเก็บไว้เสียเองไม่ได้แบบอย่าง นายเอกจำนองที่ดินไว้กับนายโทเป็นเงิน 2 ล้านบาท ต่อมาเมื่อนายโท บังคับจำนองได้เงินจากการขายทอดตลาดที่ดินดังที่กล่าวถึงแล้วเป็นเงิน 3 ล้านบาท นายโทก็หักเงินที่ติดหนี้ติดสินตนอยู่ 2 ล้านบาท ส่วนเงินที่ยังเหลืออยู่อีก 1 ล้านบาท นั้น นายโทจำต้องคืนนายเอกไป

ขอบเขตของสิทธิจำนอง

ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองได้เฉพาะสินทรัพย์ที่จดทะเบียนจำนองเพียงแค่นั้น จะไปบังคับถึงทรัพย์สินอื่นๆที่ไม่ได้ลงบัญชีจำนำไม่ได้ยกตัวอย่างเช่น จำนำเฉพาะที่ดินย่อมไม่ครอบถึงโรงเรือนหรือบ้านที่ปลูกวันหลังวันจำนองยกเว้นจะได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้าว่าให้รวมถึงบ้านและก็โรงเรือนดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วด้วย

– จำนำเฉพาะบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของคนอื่น ก็มีสิทธิเฉพาะบ้านเพียงแค่นั้น

– จำนองย่อมไม่ครอบคลุมถึงดอกผลที่เงินซึ่งจำนำ เป็นต้นว่า จำนองสวนผลไม้ดอกผลที่ได้จากสวนผลไม้ยังคงเป็นกรรมสิทธิของผู้จำนองอยู่สินทรัพย์ซึ่งจำนองอยู่นี้ ย่อมเป็นประกันเพื่อการใช้หนี้ดังนี้เป็น

1. เงินต้น

2. ดอกเบี้ย

3. ค่าเสียหายสำหรับเพื่อการไม่ใช้หนี้ ยกตัวอย่างเช่นค่าทนายความ

4. ค่าธรรมเนียมสำหรับเพื่อการบังคับจำนอง

แนวทางบังคับจำนำผู้รับจำนำควรมีจดหมายบอกเล่าไปยังลูกหนี้ว่าให้จ่ายหนี้ภายในช่วงระยะเวลาอันควร ซึ่งธรรมดาจะใช้เวลาโดยประมาณ 30 วัน หากลูกหนี้ไม่ใช้หนี้คืนภายในตั้งเวลาดังที่กล่าวผ่านมาแล้วแล้ว ผู้รับจำนำจะใช้สิทธิบังคับจำนอง หากถึงกำหนดนัดหมายแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระ ผู้รับจำนองจะต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล

เพื่อให้ลูกหนี้กระทำการจ่ายหนี้ ถ้าไม่ใช้หนี้ใช้สิน ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์สินที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาใช้หนี้ของตนเอง หรือขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์ที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตนเองหากเข้าข้อจำกัดที่กฎหมายกำหนดไว้จะเห็นได้ว่าข้อบังคับบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนองควรต้องฟ้องศาลต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายขายทอดตลาดเองมิได้

รวมทั้งจะต้องมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องศาลโดยไม่มีการแจ้งทวงหนี้ก่อนไม่ได้การบังคับจำนำนี้จะไม่คำนึงเลยว่าเวลาที่มีการบังคับจำนองนั้น ทรัพย์สินที่เชลยอยู่ในความครองของผู้ใดกัน หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิไปยังคนอื่นกี่ทอดแล้วหลังจากนั้นก็ตาม สิทธิจำนำย่อมติดตามตัวเงินทองที่จำนองไปด้วยเสมอ

แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนำก็ติดตามไปด้วยแบบอย่าง นายเอกจำนำที่ดินแปลงหนึ่งไว้กับนายโท เป็นเงิน 2 ล้านบาท ต่อมานายเอกตายโดยชูมรดกที่ดินดังที่กล่าวมาแล้วไปให้นายจู๋ลูกชายของตน การเสียชีวิตของนายเอกหาได้ทำให้สิทธิของนายโทหมดไปไม่ นายโทมีสิทธิบังคับจำนำที่ดินแปลงดังที่กล่าวถึงแล้วได้แม้ว่าจะเป็นชื่อของนายจู๋และตามหนี้ที่เกินอายุความไปแล้วจะมีผลต่อถึงการจำนองหรือไม่ถึงแม้ว่าหนี้ที่เป็นประกันนั้นจะหมดอายุความและตาม

ผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนำเอาเงินที่จำนำได้ ด้วยเหตุนี้ ก็เลยไม่มีผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนำในเงินที่จำนำแต่อย่างใด แม้กระนั้นจะบังคับดอกเบี้ยที่ติดหนี้สำหรับในการจำนำเกินกว่า 5 ปีไม่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา 745)แบบอย่าง นายเอกนำที่ดินไปจำนำไว้กับนายโทเป็นเงิน 1 ล้านบาทกำหนดชำระคืนในวันที่ 1 ม.ค. 2510 เมื่อถึงกำหนดจ่ายแล้ว

นายโทก็ไม่ได้ติดตามทวงถามจากนายเอกเลยจนถึงวันที่ 1 ม.ค. 2527 ก็เลยได้บังคับจำนองซึ่งหนี้เงินกู้ยืมนั้นจำเป็นต้องฟ้องภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ถึงเวลาซึ่งกรณีหนี้สินเงินกู้หมดอายุความไปเป็นเวลานานแล้วนายเอกจะต่อสู้ว่าหนี้เงินกู้ยืมได้เกินอายุความไปแล้วโดยเหตุนั้นตนก็เลยไม่ต้องยอมสารภาพตามข้อตกลงจำนำไม่ได้

เพราะถึงแม้หนี้เงินกู้จะเกินกำหนดความก็ตามแต่สิทธิจำนำยังอยู่หาได้หมดไปตามอายุความไม่ นายโทจึงมีสิทธิบังคับจำนำที่ดินดังกล่าวข้างต้นได้ แม้กระนั้นนายโทจะบังคับในส่วนดอกเบี้ยที่ติดเกินกว่า 5 ปีมิได้ฉะนั้น ขายฝาก จะมองเห็นได้ว่าการจำนองเป็นประกันการใช้หนี้อย่างแท้จริง ดังนั้นถ้าหากเจ้าหนี้ปรารถนาที่กำลังจะได้รับจ่ายหนี้คืนแล้ว เจ้าหนี้ควรต้องให้ลูกหนี้นำเงินทองมาจำนำเป็นประกันการชำระหนี้ด้วย

การจ่ายหนี้จำนำการชำระหนี้จำนองทั้งปวงหรือแต่ว่าเล็กน้อยดีแล้ว การหยุดหนี้สินจำนำไม่ว่าในกรณีอะไรก็ตามก็ดีแล้วการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงกติกาสำหรับในการจำนำก็ดีแล้ว ข้อบังคับบังคับให้ไปลงบัญชีต่อพนักงานข้าราชการมิฉะนั้น แล้วจะเอาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกมิได้แบบอย่างนายเอกจำนองที่ดินของตนเองไว้กับนายโท

ต่อมานายโทยอมปลดจำนองที่ดินดังกล่าวข้างต้นให้แก่นายเอกแต่ว่าทั้งสองฝ่ายมิได้ไปขึ้นทะเบียนการปลดจำนองต่อพนักงานข้าราชการถัดมานายโทโอนการจำนำให้นายจัตวาโดยจดทะเบียนถูกต้อง แล้วนายจัตวาได้บังคับจำนองที่ดินแปลงนี้ นายเอกจะยกข้อต่อสู้ว่านายโทปลดจำนำให้แก่ตนแล้วขึ้นต่อสู้กับนายจัตวามิได้

กลับสู่หน้าหลัก