รับจํานองที่ดินตาบอด ขายฝาก

รับจํานองที่ดินตาบอด ขายฝาก

รับจํานองที่ดินตาบอด ขายฝาก ขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง ซึ่งเมื่อขายฝากไปแล้วเจ้าของในเงินทองจะตกไปยังคนซื้อฝาก เพียงแต่มีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝาก อาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่ระบุกันไว้ อันที่จริงแล้วสินทรัพย์ทุกจำพวกสามารถเอามาขายฝากได้หมด ไม่ว่าเป็น สังริมทรัพย์สมบัติ หรือ อสังหาริมทรัพย์ ก็ตาม แต่ในบ้านพวกเราที่นิยมทำกันแพร่หลายที่สุด ดังเช่นแนวทางการขายฝากอสังหาริมทรัพย์หากต้องการจะให้กล่าวถึงการค้าขาย อสังหาริมทรัพย์ ที่รู้จักกันตามปกติแล้ว ยังมี “ ขายฝาก ” ที่เป็นธุรกรรมอีกชนิดหนึ่งที่มีหน้าที่สำคัญสำหรับเพื่อการค้าขายเปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์ในบ้านพวกเรามานานแล้ว โดยยิ่งไปกว่านั้นในสังคมต่างจังหวัด ในทางปฏิบัติแล้ว ธุรกรรม ประเภทนี้มีมุมมองทางด้านกฎหมายที่จะต้องทราบ ต้องเข้าใจ และต้องระวังอยู่หลายข้อความสำคัญร่วมกัน หากปล่อยปละละเลยอาจทำให้ผู้กระทำคำสัญญาประเภทนี้ถูกเอาเปรียบได้อย่างไม่ยากเย็นแล้วก็อาจจะก่อให้ที่ดินและก็บ้านของท่านเอง ต้องหลุดมือไป

ระยะเวลาในการขายฝากขายฝาก

– คำสัญญาขายฝากเป็นคำสัญญาที่เจ้าของในสินทรัพย์เป็นของผู้รับซื้อฝากเมื่อลงบัญชี ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับจะต้องขอไถ่คืนด้านในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในช่วงเวลาที่ข้อบังคับกำหนด กล่าวอีกนัยหนึ่ง หากเป็นอสังหาริมทรัพย์มีระบุ 10 ปี และก็หากเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับจากเวลาค้าขาย

– ข้อตกลงขายฝากต้องมีกำหนดช่วงเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่ว่าจะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่ข้อบังคับกำหนดไม่ได้ หากไม่มีตั้งเวลาแน่ๆหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ต่ำลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามจำพวกทรัพย์สิน

– การขยายตั้งเวลาไถ่ คนขายฝากรวมทั้งผู้บริโภคฝากจะลงนามเพิ่มเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้ว จึงควรไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันลงลายลักษณ์อักษรขายฝาก แล้วก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อของ อสังหาริมทรัพย์ ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งหากเงินที่ขายฝากจึงควรทำเป็นหนังสือและลงบัญชีต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ สัญญาขยายตั้งเวลาไถ่จากวิธีขายฝากจึงควรลงบัญชีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียเงินเดือนแล้วก็อย่างสุจริตมิได้

– ผลการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด เจ้าของในสินทรัพย์ซึ่งขายฝากจะเป็นของคนขายฝากตั้งแต่ในขณะที่คนขายฝากจ่ายสินไถ่หรือวางทรัพย์สมบัติอันเป็นสินไถ่ เงินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิใดๆก็ตามซึ่งผู้บริโภคเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้บริโภคเดิมก่อกำเนิดขึ้นก่อนถึงเวลาไถ่ ยกเว้นแต่ว่าเป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้ขึ้นทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการ และก็การเช่านั้นไม่ทำให้คนขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย กำหนดเวลาเช่ามีคงเหลือเท่าใดให้คงสมบูรณ์แค่นั้น แต่จะต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี

ขายฝาก vs จำนอง : ขายฝากเป็นอย่างไร?

ต่างกับจำนองอย่างไร?ขายฝาก VS จำนำ เปรียบจุดเด่นข้อเสียลักษณะเด่นของวิธีขายฝาก

“อยากได้เงินทุนจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีจะเลือก ขายฝาก หรือ จำนองดี?”คำถามนี้บางทีอาจเป็นคำถามที่ใครหลายคนสงสัยอยู่ ด้วยเหตุว่าในช่วงก่อนหน้านี้ที่ผ่านมานี้ คนไม่ใช่น้อยอาจควรต้องใช้เงิน แต่ว่าไม่รู้เรื่องจะเลือกทางไหน?คำตอบประเด็นนี้ไม่ยาก ไม่ง่าย แต่ว่าสิ่งที่เราจำเป็นต้องเริ่มต้นคือ

เข้าใจความหมายของคำว่า “ขายฝาก” แล้วก็ “จำนอง” กันเสียก่อนขายฝาก คืออะไร?ขายฝากอสังหาฯ คือ กระบวนการทำนิติกรรมการค้าขายอสังหาฯแบบอย่างหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในเงินจะเป็นของผู้รับซื้อฝากในทันที แต่ให้โอกาสให้ผู้ที่ขายนั้น สามารถนำเงินมาไถ่คืนเงินทองของตนได้ภายในเวลาที่กำหนด โดยในส่วนของผู้ที่เป็นฝ่ายตั้งรับซื้อฝากนั้น ก็จะมีสิทธิที่กำลังจะได้รับผลประโยชน์ทดแทนจากการขายฝากสูงสุดถึง 15% ต่อปี หรือ 1.25 % ต่อเดือน

รวมทั้งได้รับเงินจากการขายฝากคืนทันทีแม้มีการไถ่คืนเกิดขึ้นแปลให้ง่ายยิ่งกว่านั้น มันเป็น การขายแล้วก็มอบโอกาสการซื้อคืนนั่นเอง ยกตัวอย่าง อย่างเช่น นาย ก เป็นเจ้าของธุรกิจแห่งหนี่ง ซึ่งมีที่ดินอยู่รวมทั้งมองว่าธุรกิจจึงควรใช้เงิน เลยตกลงใจเอาไปขายฝากกับ นาย ข ผู้ซึ่งเป็นนักลงทุนมีเงินเหลือกินเหลือใช้ทันทีที่ขายฝากเสร็จสมบูรณ์

ที่ดินนั้นจะเป็นของนาย ข ทันทีแต่นาย ก ยังสามารถนำเงินมาซื้อที่ดินคืนจากนาย ข ได้ภายในเวลาที่ระบุตามสัญญา แม้กระนั้นไม่เกิน 10 ปี จากที่กฎหมายระบุ แม้กระนั้นถ้าเกิดนาย ก ไม่มาซื้อคืน เงินนั้นก็จะเป็นของนาย ข โดยบริบูรณ์ผลของการขายฝากหมายถึงนาย ก ได้เงินไปใช้ ส่วนนาย ข จะได้ผลประโยชน์ตอบแทนกลับมานั่นเองจำนำเป็นอย่างไร?แต่ว่าในทางกลับกัน

จำนำ นั้นจะถือว่าเป็นการทำนิติกรรมอีกแบบหนึ่งเพื่อเป็นการรับรองการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง โดยเงินทองจะยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนองทันทีทันใด แม้ผิดนัดจ่ายและชำระหนี้ต้องมีการร้องทุกข์บังคับคดีให้ทางศาลยึดทรัพย์สินก่อนจากแบบอย่างเดิม ถ้าเกิดนาย ก เลือกเอาเงินไปจำนำกับนาย ข (ผู้รับจำนำ) แทนที่จะขายฝาก รวมทั้งถ้าเกิดนาย ก ไม่ชำระเงินกู้คืนนาย ข แล้วล่ะก็ นาย ข ต้องไปฟ้องร้องให้ศาลวินิจฉัยให้ที่ดินดังกล่าวเป็นของ นาย ข ด้วยเหตุว่านาย ก ไม่ยอมจ่ายหนี้นั่นเอง

ปัญหาแล้วก็ตัวบทกฎหมายสำหรับการขายฝากปัญหาที่มักพบกันเสมอในเรื่องขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ เมื่อถึงเวลาเวลาสำหรับการไถ่คืนทรัพย์สิน แล้วคนรับฝากไม่ยอมให้ไถ่คืน กรณีนี้ข้อบังคับได้เปิดช่องทางให้สามารถนำเงินมาวางไว้ที่ที่ทำการวางทรัพย์สินในจังหวัดนั้น หรือนายอำเภอ/ปลัดอำเภอ

และก็ใช้หนังสือของเจ้าหน้าที่รับฝากเป็นหลักฐานแทนว่าได่ไถ่ตามที่มีการกำหนดเวลาแล้วซึ่งที่ข้อบังคับจำเป็นต้องเปิดโอกาสแบบงี้ไว้ก็เพื่อช่วยคุ้มครองป้องกันผู้ฝากขายนั้นเองกฎหมายยังระบุอีกว่าการขายฝากจะคิดดอกเบี้ยไม่ได้เด็ดขาด จะคิดได้เฉพาะในรูปของสินไถ่หรือราคาไถ่ถอนเพียงแค่นั้น

ซึ่งแต่เดิมข้อตกลงขายฝากสามารถตกลงราคาไถ่ถอนสินทรัพย์ขายฝากได้ตามที่ใจต้องการเป็นปริมาณเยอะแค่ไหนก็ได้ เนื่องจากไม่มีข้อบังคับห้ามไว้เนื่องจากว่านับว่าไม่ใช่เป็นการคิดดอกเบี้ย ดังเช่นว่าตกลงขายที่ดิน 1,000,000 บาท แม้กระนั้นตกลงราคาไถ่ไว้ 2,000,000 บาท ด้านใน 1 ปี ซึ่งทำให้ขายฝากอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาวะเสียเปลี่ยบมากมายอย่างไรก็ตามตั้งแต่

เมื่อวันที่ 9 เมษากระทั่งถึง พุทธศักราช 2541 ได้มีการปรับแต่งกฎหมายเพื่อช่วยคุ้มครองคนขายฝากอีกทางหนึ่ง โดยห้ามไม่ให้คำมั่นขายฝากมีสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงขึ้นยิ่งกว่าราคาขายฝากที่แท้เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งมีความหมายว่าที่ขายฝากข้างต้น 1,000,000 บาท เคยกำหนดสินไถ่ 2,000,000 บาท ข้างใน 1 ปี นั้น ต้องลดเหลือจำนวนร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งจะมีสินไถ่เพียงแค่ 1,150.000 บาท

จำนองจำต้องใช้อะไรบ้าง

การจะไปยื่นกู้ยืมที่จำเป็นต้องวางบ้านหรือที่ดินไว้เป็นประกันหรือที่เรียกว่าการจำนำนั้น ทางธนาคารหรือบริษัทเอกชนที่รับจำนองจะไตร่ตรองจากเพศผู้กู้ด้วยขอรับ โดยมีคุณสมบัติหลักๆที่มักนำไปตรึกตรอง เช่น

1. มีชนชาติไทย อายุตั้งแต่ 20 ปีขึ้นไป

2.1 ถ้าเกิดเป็นพนักงานประจำ จะต้องมีอายุงานไม่น้อยกว่าที่กำหนด (โดยประมาณ 1 ปี หรือ 2 ปี)

2.2 ถ้าหากเป็นเจ้าของธุรกิจส่วนตัว จำต้องดำเนินกิจการมาไม่น้อยกว่าระยะเวลาที่กำหนด (ราวๆ 2 ปี)

3. มีค่าแรงขั้นต่ำต่อเดือนตามกำหนด (โดยประมาณ 15,000 บาทขึ้นไป)

4. มีผู้กู้ร่วมได้ไม่เกินจำนวนที่กำหนด และก็ต้องเป็นเครือญาติกันโดยชอบด้วยกฎหมาย ส่วนหลักฐานในการยื่นกู้ยืมโดยใช้อสังหาริมทรัพย์วางเป็นประกันหรือการจำนำนั้น จะขึ้นอยู่กับแบงค์หรือบริษัทผู้ให้กู้ ดังเช่นว่าเอกสารเฉพาะบุคคล

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน

2. สำเนาทะเบียนบ้าน

3. สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้าเกิดมี) สำเนาใบสำคัญหย่า (ถ้าเกิดมี) หรือสำเนาใบแปลงชื่อหรือสกุล (ถ้ามี)

4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและก็ใบสำมะโนครัวของคู่บ่าวสาว (ถ้าหากมี)เอกสารเรื่องการเงิน

1. สลิปค่าตอบแทนรายเดือนเดือนล่าสุดหรือใบรับรองค่าจ้างรายเดือน

2. สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน

3. หากประกอบธุรกิจส่วนตัว ต้องมีเอกสารเพิ่มเติมอีก ดังเช่นว่า ทะเบียนการค้า ใบรับรองกระทรวงพาณิชย์ หนังสือบริคณห์สนธิ ฯลฯเอกสารด้านหลักทรัพย์

1. หนังสือรับรองเจ้าของของบ้านหรือที่ดิน

2. หนังสือสัญญาจำหน่ายที่ดิน ทั้งสิ้นนี้เป็นเพียงแต่ข้อมูลหลักๆที่แบงค์รวมทั้งบริษัทเอกชนหลายแห่งอยากได้เพื่อประกอบกิจการตรึกตรองปลดปล่อยกู้ครับผม แต่บางที่บางทีอาจปรารถนาหลักฐานอย่างอื่นเพิ่มเติมก็ได้ โดยเหตุนี้ควรจะตรวจตราข้อมูลที่ได้มาจากธนาคารหรือบริษัทนั้นๆก่อนไปปฏิบัติงานด้วยครับผม

ปัญหาที่มักเกิดขึ้นบ่อยๆจากวิชาความรู้เท่าไม่ถึงการณ์ก็ได้แก่เกิดจากการนำ น.ส. 3 ไปเป็นประกันเพื่อขอกู้ยืมเงิน ยิ่งทำหลายๆครั้งเข้า เจ้าเขาเงินก็จะให้ลงชื่อลงในใบมอบฉันทะ ซึ่งไม่มีการกรอกใจความแต่อย่างใด แล้วเจ้าของที่ดินก็จะไปกลอกในหนังสือภายหลังเอง ทำให้เมื่อพ้นกำหนดการขายฝาก

ที่ดินก็จะตกเป็นของผู้ครอบครองเงินสุดท้ายเป็นผลมาจากการที่ประชาชนมีความจำเป็นต้องใช้เงินอย่างเร่งด่วน จึงไปขอกู้เงินจากเจ้าของเงินโดยตกลงกันที่จะทำลงบัญชี ณ สำนักงานที่ดินกันให้ถูกต้อง ทีแรกๆคุยกันว่าเป็นการขึ้นทะเบียนจำนอง เอาเข้าจริงๆกลับเป็นการจดทะเบียนขายฝากที่ดิน ทำให้เมื่อพ้นกำหนดการขายฝาก

ราษฎรขาดเงินไปไถถอน ที่ดินก็จะตกไปเป็นของผู้ครอบครองเงินในทันทีขายฝากในทางข้อบังคับแล้ว คำสัญญาขายฝากกับคำสัญญาจำนองมีน้ำหนักแตกต่างกันมาก การเปลี่ยนธุรกรรมการขายฝากจะก่อให้เจ้าของเงินกู้ยืมอยู่ในฐานะเป็นต่อลูกหนี้เป็นอันมาก ที่เป็นแบบนี้เพราะข้อตกลงขายฝากกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินเป็นของผู้บริโภคเลย

ส่วนข้อตกลงจำนองกรรมสิทธิในเงินทองยังเป็นของผู้จำนองอยู่ และก็การจำนำไม่มีความจำเป็นต้องมีการส่งมอบสินทรัพย์ ส่วนขายฝากด้านกฎหมายต้องมีการส่งทรัพย์สมบัติ โดยเหตุนี้เพื่อความไม่ประมาท รับจํานองที่ดินตาบอด เวลาไปจดทะเบียนจำนำควรจะวิเคราะห์แล้วก็ตรวจเช็คอย่างละเอียดก่อนขึ้นทะเบียน เพื่อแยกแยะให้ถูกว่าเป็นการลงทะเบียนจำนำหรือเป็นการลงบัญชีขายฝากกันแน่ความต่างอีกอย่างหนึ่งอาจดูได้จากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษี พูดอีกนัยหนึ่ง

ขายฝากควรต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยคนซื้อเป็นผู้จ่ายเงินค่าธรรมเนียมการขายฝาก เวลาขึ้นทะเบียนและก็ผู้ไถ่ต้อจ่ายคืนให้กับผู้ซื้อกับสินไถ่(อย่างไรก็แล้วแต่ คู่กรณบางทีอาจตกลงให้ฝ่ายใดใยหนึ่วเป็นผู้จ่ายเงินก็สามารถทำได้)

นอกเหนือจากการขายฝากจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการเขียนทะเบียนแล้ว ยังมีภาระหน้าที่จำต้องจ่ายภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและมือณ์ตราไปรษณียากรตามประรัษฎากรอีกด้วยส่วนการเขียนทะเบียนจำนำ ผู้ขอขึ้นทะเบียนจะเสียค่าบริการในอัตราเพียงแค่ปริมาณร้อยละ 1 ตามจำนวนสมบัติพัสถานที่จำนำ อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท

หรือในอัตราร้อยละ 0.5 อย่างมากไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับในการให้สินเชื่อเพื่อการกสิกรรมดังนี้การจำนองไม่ต้องจ่ายภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายส่วนอากรแสตมป์บุคลากรเจ้าหนี้ที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อข้อตกลงจำนองเป็นหลักฐานกู้ยืมด้วย โดยผู้ให้กู้มรหน้าที่ต้องจ่ายจะมองเห็นได้ว่าการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ มีประเด็นร่วมกัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บ่อยมากจำต้องเกี่ยวกับธุรกรรมชนิดนี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งอาจเกี่ยวโยงในฐานะเป็นผู้ซื้อฝาก รวมทั้งหรือในฐานะเป็นผู้ขายฝากก็ได้