ฝากขายบ้าน ระยอง
ฝากขายบ้าน ระยอง แนวทางการขายฝากคือ การซื้อขายอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ซึ่ง ผู้ขายฝากจะเรียกว่าลูกหนี้ก็ได้และก็ผู้บริโภคฝากก็ไม่ใช่ผู้ใดอื่นใดก็คือเจ้าหนี้นั่นเอง ทั้งยังลูกหนี้และก็เจ้าหนี้ซึ่งทั้งสองฝ่ายควรต้องลงนามขายฝากตามแบบที่ข้อบังคับได้กำหนดไว้ว่า ถ้าแนวทางการขายฝากสังหาริมทรัพย์ปกติ ควรมีกระบวนการทำหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีการชำระหนี้เล็กน้อยไม่ว่าจะเป็นเงินสด หรือส่งข้าวของก็ได้ ถ้าหากไม่ทำตามอย่างที่กฎหมายกำหนดไว้ คู่สัญญาตามข้อตกลงขายฝากจะมาฟ้องศาลกันไม่ได้ แต่ถ้าเกิดแนวทางการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ 
คู่สัญญาขายฝากจะต้องทำกันเป็นหนังสือแล้วก็จำเป็นต้องลงทะเบียนด้วย จะทำเป็นหนังสือสิ่งเดียวมิได้สำหรับที่ดินจะต้องลงบัญชีวิธีขายฝากต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพราะเหตุว่ากฎหมายกำหนดไว้แบบนั้นและก็เป็นแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย ถ้าไม่ทำตามแบบที่ระบุก็จะถือว่าแนวทางการขายฝากที่ดินนั้นกลายเป็นโมฆะแนวทางการขายฝาก
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา491 ได้ให้คำนิยามไว้ว่า อันว่าขายฝากนั้นเป็นสัญญาซื้อขาย บาปสิทธิในเงินทองตกไปยังคนซื้อ โดยมีกติกากันว่าผู้ขายบางทีอาจไถ่สินทรัพย์นั้นคืนได้ จากนิยามที่ว่านี้จะมองเห็นได้ว่าการขายฝากนับว่าเป็นสัญญาที่ทำให้เจ้าหนี้หรือผู้ซื้อได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ แต่เจ้าของของผู้บริโภคนั้นยังอยู่กับ”คนขายฝาก”
เพราะเหตุว่า”ผู้ขายฝาก”ยังสามารถที่จะไถ่คืนทรัพย์สินหรือที่ดินนั้นได้อยู่ตลอด ข้างในตั้งเวลาไถ่ทรัพย์สิน หากคนขายฝากมิได้ไถ่สินทรัพย์คืนข้างในระบุช่วงเวลาก็จะถือว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นตกเป็นของคนซื้อฝากทันที มาดูกันว่าการกำหนดระยะเวลานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดไว้ยังไง ในมาตรา492 วรรคแรกว่า
ในเรื่องที่มีการไถ่เงินซึ่งขายฝากภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว้ในคำสัญญา หรือภายในช่วงเวลาที่ระบุ หรือผู้ไถ่ได้วางสมบัติพัสถานอันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ข้างในกำหนดเวลาไถ่ ต่อสำนักงานวางทรัพย์สินด้านในกำหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิ ถอนสมบัติพัสถานที่ได้วางไว้ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่ตอนที่ผู้ไถ่ได้จ่ายสินไถ่
หรือวางทรัพย์สมบัติอันเป็นสินไถ่สุดแท้แต่กรณี ดังนี้เป็นการหมายความว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะกำหนดช่วงเวลาไถ่สมบัติพัสถานขายฝากกันไว้เท่าไรก็ได้ แต่จำต้องไม่เกินระยะเวลาที่ข้อบังคับกำหนดไว้ในมาตรา 494 และมาตรา 495 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งได้กำหนดไว้ดังต่อไปนี้มาตรา494 ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่เงินทองซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลา ดังที่จะกล่าวต่อไปนี้
(1) ถ้าเป็น อสังหาริมทรัพย์ กำหนด สิบปี นับจากเวลาซื้อขาย
(2) ถ้าหากเป็น สังหาริมทรัพย์ ระบุสามปี นับตั้งแต่เวลาซื้อขายแลกเปลี่ยนแต่เกี่ยวกับระบุช่วงเวลาดังที่กล่าวถึงแล้ว ในกรณีที่ผู้บริโภคฝากและคนขายฝาก ได้มีการตกลงกำหนดระยะเวลาไถ่สินทรัพย์กันไว้ไม่เกินกำหนดช่วงเวลาตามมายี่ห้อ 494 ผู้ขายฝากและก็คนซื้อฝากก็บางทีอาจ ตกลงกันขยายระบุช่วงเวลาไถ่เงินได้
แม้กระนั้นเมื่อรวมระบุช่วงเวลาไถ่ทรัพย์สินดังที่ตกลงกันไว้แรกเริ่มและกำหนดช่วงเวลาที่ตกลงกระทำการขยายระยะเวลานั้น จำเป็นจะต้องไม่เกินกำหนดระยะเวลาไถ่สินทรัพย์ตามมายี่ห้อ 494 ดังที่กล่าวมาแล้ว แล้วก็สาระสำคัญอีกประการหนึ่งของสัญญาวิธีขายฝากหมายถึงผู้ขายฝากและคนซื้อฝากต้องกำหนดสินไถ่วันไว้ภายในคำสัญญาขายฝากนั้นด้วย ในเรื่องที่มิได้ระบุสินไถ่กันไว้ ศาลฎีกาท่านได้วางหลักไว้ว่าสินไถ่เท่ากันราคาจากที่ได้ขายฝากกันไว้เพียงแค่นั้น
*เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2086-2087/2550ข้อตกลงขายฝากที่ดินที่ “โจทก์ผู้ซื้อฝาก” ทำกับ “เชลยผู้ขายฝาก” ไม่ได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้ เชลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากตามราคาที่ขายฝากตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 499 วรรคแรก หากจำเลยมีเงินไถ่ที่ดินที่ขายฝากข้างในกำหนดเวลาตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่
จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้วยการนำเงินสินไถ่ไปวางสมบัติพัสถานต่อสำนักงานวางทรัพย์สินข้างในตั้งเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์สินที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้นับได้ว่าที่ดินที่ขายฝากตกเป็นเจ้าของของจำเลยตั้งแต่ในเวลาที่เชลยได้วางสินทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 วรรคแรก บันทึกข้อตกลงที่โจทก์ทำกับจำเลยเป็นหลักฐานว่าโจทก์ยินยอมให้เชลยไถ่ที่ดินที่ขายฝากภายหลังครบกำหนดตามคำสัญญาแล้ว
นับได้ว่าบันทึกกติกาดังที่ได้กล่าวมาแล้วเป็นสัญญาขยายตั้งเวลาไถ่ แม้ไม่ได้ขึ้นทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์คนรับไถ่ ซึ่งลงลายมือชื่อในสัญญาดังที่กล่าวมาแล้วตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 496เมื่อข้อตกลงขยายตั้งเวลาไถ่มิได้ตั้งเวลาไว้ จึงจำเป็นต้องบังคับตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 494 กล่าวอีกนัยหนึ่ง
จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินขายฝากข้างในตั้งเวลา 10 ปี นับจากวันทำข้อตกลงขายฝาก เมื่อเชลยฟ้องขอไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี นับตั้งแต่วันลงลายลักษณ์อักษรขายฝาก จำเลยก็เลยมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์เมื่อจำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินที่ขายฝากภายหลังทำสัญญาขายฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยินยอม
และก็โจทก์ทำความตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ดินที่ขายฝากให้จำเลย การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่ขายฝากถัดไปภายหลังครบกำหนดเวลาไถ่ตามข้อตกลงเดิมก็เลยไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์กรรมวิธีการขายฝากดังที่ได้เขียนข้างต้นนั้น เป็นที่นิยมกันมากในวงการธุรกิจเกี่ยวกับการเงิน ยกตัวอย่างเช่น เงินด่วน เงินกู้
ในทุกวันนี้เรื่องของการกู้หนี้ยืมสินกันเป็นแนวทางการหนึ่งที่เป็นประกันให้เจ้าหนี้มีความมั่นใจว่าหนี้สินไม่มีการสูญหายแน่นอน เพื่อความถูกต้อง ถ้าเกิดเมื่อถึงกำหนดใช้หนี้ใช้สินแล้ว ลูกหนี้หรือคนขายฝากไม่มาไถ่ทรัพย์สินคืนแล้วเงินทองนั้นย่อมเป็นของเจ้าหนี้หรือผู้ซื้อฝากทันที เพราะเหตุว่าวิธีขายฝากนั้นเจ้าของได้โอนไปยังผู้ซื้อฝากแล้วตั้งแต่วันที่ลงนามขายฝากที่ไปลงบัญชีกันที่ที่ทำการที่ดิน เพียงแต่ มีเงื่อนไขให้ลูกหนี้หรือผู้ขายฝากมีสิทธิ์ที่จะไถ่คืนได้เท่านั้น ซึ่งต่างจาก การจำนองที่เจ้าหนี้ต้องฟ้องและก็บังจำนองถ้าเกิดต้องการจะได้เงินทองที่จำนำนั้นตกเป็นเจ้าหนี้
ความหมายของการขายฝาก
๑. ความหมาย ข้อตกลงขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายซึ่งสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของ ในเงินตกไปยังผู้บริโภค โดยผู้ซื้อตกลงในขณะทำความตกลงว่า คนขายมีสิทธิไถ่เงินนั้นคืนได้ด้านในตั้งเวลาเท่าใด แต่ว่าจำต้องไม่เกินขณะที่กฎหมายกำหนดไว้ ดังเช่นว่า ขายที่ดินโดยมีกติกาว่า ถ้าหากผู้ขายอยากซื้อคืน คนซื้อจะยอมขายคืนแบบนี้ถือได้ว่ากติกาให้ไถ่คืนได้
แบบอย่าง นายแดงนำสวนทุเรียนไปขายกับผู้ใหญ่มา โดยมีกติกา ในขณะทำความตกลงว่า คนแก่มา ยินยอมให้นายแดงไถ่ที่ สวนทุเรียนนั้นคืนได้ด้านในระบุ ๑ ปี นับตั้งแต่วันที่จำหน่ายที่สวนกัน
สัญญาประเภทนี้เรียกว่า คำสัญญาขายฝาก ข้อตกลงที่ว่า ” ผู้ขายบางทีอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ ” กติกานี้ต้องมีขึ้นในขณะที่ทำข้อตกลงซื้อขายกันแค่นั้น หากทำขึ้นหลังจากที่ได้ลงนามซื้อขายกันแล้ว ข้อตกลงดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วไม่ใช่ข้อตกลงฝากขาย แต่ว่าเป็นเพียงคำสัญญาว่าจะ ขายคืน แค่นั้น
๒. ทรัพย์สินที่สามารถขายฝากได้ สินทรัพย์ทุกจำพวกไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตาม อย่างเช่น ที่ดิน ที่สวน ไร่ บ้าน รถยนต์ เรือ เกวียน ทีวี อื่นๆอีกมากมาย ย่อมสามารถ ขายฝากได้เสมอ
๓. แบบของสัญญาขายฝาก
( ๑ ) ถ้าเกิดเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ( คือ สินทรัพย์ที่เคลื่อนที่มิได้ ) ดังเช่น ที่ดิน ที่นา บ้าน ฯลฯ จะต้องทำเป็นหนังสือและก็ลงบัญชีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ เป็นที่ดินจำต้องขึ้นทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าเกิดเป็นบ้านก็ ขึ้นทะเบียนต่อ ที่ว่าการอำเภอที่บ้านนั้นตั้งอยู่ ถ้าไม่ทำตามอย่างนี้แล้ว จัดว่าข้อตกลงขายฝากนี้เสียเปล่า
เป็นอันใช่มิได้ พอๆกับว่า มิได้ลงลายลักษณ์อักษรกันเลยแบบอย่าง นายทุเรียนอยากได้ขายฝากที่ดิน ๑ แปลง แก่นายส้มโอ ก็จำเป็นต้องทำข้อตกลง ขายฝากที่ดินและลงทะเบียนแนวทางการขายฝากที่ดินนี้ ต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน หากไม่ทำเช่นนี้ นับว่าข้อตกลงขายฝาก รายนี้เสียเปล่าใช้ไม่ได้มาตั้งแต่ทีแรก
( ๒ ) ถ้าหากเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์จำพวกพิเศษ (หมายถึงทรัพย์สมบัติที่เคลื่อนได้ ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ เป็นพิเศษว่าควรต้องทำเป็นหนังสือแล้วก็ ลงทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ) อาทิเช่น แพ เรือยนต์ สัตว์ยานพาหนะ ฯลฯ
ต้องทำเป็นหนังสือ แล้วก็ขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ โดยเรือต้องลงทะเบียนที่ กรมเจ้าท่าสัตว์ยานพาหนะแล้วก็แพจำเป็นต้อง ขึ้นทะเบียนที่อำเภอ หากไม่กระทำตามนี้แล้วจัดว่าข้อตกลงขายฝากจะเสียเปล่า ใช้บังคับไม่ได้เลย
( ๓ ) ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์จำพวกธรรมดา (เป็นทรัพย์สมบัติที่เขยื้อนมิได้แม้กระนั้นข้อบังคับไม่ได้กำหนดไว้ว่า จำต้องทำเป็นหนังสือ รวมทั้งขึ้นทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ) ที่มีราคาตั้งแต่ ๕๐๐ บาทขึ้นไป ดังเช่น รถยนต์ ตู้เย็น แหวน สร้อย นาฬิกา ทีวี อื่นๆอีกมากมาย วิธีขายฝากชนิดนี้ ควรจะมีหลักฐาน
เป็นหนังสือเซ็นชื่อฝ่ายที่จำเป็นต้องรับผิดชอบเป็นสำคัญ หรือจะต้องมีการมัดจำหรือต้องมีการใช้หนี้ใช้สินนิดหน่อย อย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ หากไม่กระทำตามนี้แล้วข้อบังคับนับว่า สัญญาขายฝากรายนี้ต้องห้ามไม่ให้มีการฟ้องศาลบังคับคดี
๔. กติกาไม่ให้ผู้บริโภคฝากขายเงินทองที่ขายฝาก สำหรับในการตกลงฝากคู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้บริโภคฝาก จัดจำหน่ายสินทรัพย์ ที่ขายฝากก็ได้ แต่ว่าหากผู้ซื้อฝากละเมิด ฝากขายบ้าน หาดใหญ่ กติกาที่ระบุในข้อตกลงโดยนำเงินที่ขายฝากไป จำหน่ายให้คนอื่นๆ ผู้ซื้อฝากจำเป็นต้องยอมรับผิดชดเชย ความเสื่อมโทรมอะไรก็ตามที่เกิดขึ้นแก่ผู้ขายฝาก
๕. กำหนดเวลาในการไถ่สินทรัพย์คืน
( ๑ ) ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดเวลา ในการใช้สิทธิไถ่คืน ไม่เกิน ๑๐ ปีนับแต่ว่าวันที่มีการจำหน่ายฝากกัน แม้กระนั้นถ้าไม่ได้ตั้งเวลาสำหรับการไถ่เอาไว้ หรือตั้งเวลาไว้เกินกว่า ๑๐ ปี ข้อบังคับให้ลดเวลาลงเหลือแค่ ๑๐ ปีเท่านั้น
( ๒ ) ถ้าหากเป็นสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษและประเภทปกติ ต้องกำหนดเวลาไถ่คืนไม่เกิน ๓ ปีนับแต่วันที่มีการค้าขายกัน แม้กระนั้นถ้าหากมิได้ ตั้งเวลาสำหรับเพื่อการไถ่คืนเอาไว้ หรือกำหนดเวลาไว้เกินกว่า ๓ ปี ให้ลดเวลาลงเหลือ ๓ ปี เพียงแค่นั้น ข้อบังคับกำหนดไว้ว่า ตั้งเวลาไถ่นั้น อาจทำความตกลงเลื่อนเวลาไถ่ถอนได้
กำหนดเวลาไถ่คืนเงินที่ขายฝากนั้น เดิมข้อบังคับไม่อนุญาตให้เลื่อนเวลา แต่ข้อบังคับในขณะนี้ ( ตั้งแต่ พ.ศ. ๒๕๔๑ ) อนุญาตให้เพิ่มเวลาได้ โดยควรจะมีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อของผู้รับไถ่ ส่วนเงินทองที่จะต้องลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการ ได้แก่ ที่ดิน บ้าน ฯลฯ การขยายเวลาไถ่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อบุคลากร ข้าราชการ อย่างไรก็ดีช่วงเวลาที่ขยายไปจำเป็นที่จะต้องไม่เกินเวลา ที่อาจไถ่ทรัพย์ได้ ตาม ( ๑ ) หรือ ( ๒ )
๖. สินไถ่ ตามกฎหมายเดิม สินไถ่จะกำหนดไว้มากแค่ไหนก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน ซึ่งทำให้การกำหนดสินไถ่เป็นวิถีทางให้ผู้บริโภคฝากคิดคุณประโยชน์ ทดแทนได้สูงขึ้นมากยิ่งกว่าการให้กู้โดยปกติ ซึ่งกฎหมายควบคุมการเรียกอัตราดอกเบี้ยไว้ไม่เกินจำนวนร้อยละ ๑๕ ต่อปี แต่ว่าข้อบังคับในปัจจุบัน ( พุทธศักราช ๒๕๔๒ )
สินไถ่ถ้าไม่กำหนดกันไว้จะไถ่ได้ตามราคาขายฝาก แม้กระนั้นถ้าหากสินไถ่นั้น กำหนดกันไว้ กฎหมายจำกัดการกำหนดสินไถ่ว่าจะต้องไม่เกิน ราคาขายฝากรวมกับคุณประโยชน์ตอบแทนร้อยละ ๑๕ ต่อปี ยกตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้ราคา ๑๐,๐๐๐ บาท กำหนดเวลาไถ่ ๑ ปี สินไถ่ที่จะตกลงกันต้องไม่เกิน ๑๑,๕๐๐ บาท
ถ้าตกลงเกินกว่านั้น คนขายฝากสามารถขอไถ่ได้ในราคา ๑๑,๕๐๐๐ บาท ในเรื่องที่ครบกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์ถ้าหากคนซื้อฝากไม่ยอมรับไถ่ คนขายฝาก มีสิทธิวางเงินสินไถ่ต่อที่ทำการวางทรัพย์ได้ แล้วก็มีผลให้สินทรัพย์ที่ขายฝากกลายเป็นเจ้าของของผู้ขอไถ่ทันที